Nhiều nhà đầu tư cay đắng vì gom đất "ăn" theo quy hoạch

Sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng...

Ghi nhận thực tế, tại một số địa phương có đường cao tốc chạy qua hay liên quan đến các dự án sân bay mới đều ghi nhận giá đất tăng mạnh. Đơn cử như việc các dự án hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ với Vành đai 3 tại Hà Nội dần hoàn thiện, tương đồng với biên độ tăng giá của bất động sản trên thị trường này. Trong 5 năm trở lại đây đã ghi nhận đà tăng trung bình 8 - 35%/năm tùy từng dự án.

Ở một số địa phương có đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây chạy qua, giá đất đều có xu hướng gia tăng.

Ở góc độ tích cực, các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, cũng có không ít thách thức bủa vây.

Giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để đi trước một bước, tiến hành mua gom đất nền và các bất động khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng.

Ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Tuy nhiên, các chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho hay, sau những cơn sốt đất, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực theo đó cũng không song hành với tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua - bán và đẩy giá.

Nhà đầu tư bị chôn vốn

Không ít người đã đầu tư theo phong trào, mua đất vượt quá giá trị thực để rồi bị tồn đọng vốn lâu dài. Chị Bùi Thị T. (ở Hà Nội) cho biết, bản thân chị đã bỏ ra hơn 7 tỉ đồng để mua 2 lô đất nền trên địa bàn huyện Mê Linh. Quyết định này nhằm ăn theo dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô nhưng đến nay chị vẫn chưa thể thoát hàng.

Chị T. kể, đã bỏ tiền mua 2 lô đất trên vào khoảng cuối năm 2021 - lúc đó dự án đường Vành đai 4 cũng mới chỉ có thông tin quy hoạch.

"Thị trường bất động sản lúc đó khá sôi động và kỳ vọng sinh lời từ việc đón đầu quy hoạch đã khiến tôi quyết định đầu tư. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2023, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng khiến kỳ vọng của toi bị sụp đổ, Chị T chia sẻ.

Thu nhập bị giảm sút, khoản vay ngân hàng hơn 3 tỉ đồng trong tổng số vốn 7 tỉ đồng đầu tư vào 2 lô đất đã trở thành gánh nặng tài chính khiến chị T. quyết định rao bán 2 lô đất nền trên để thu hồi vốn và thoát nợ. Nhưng tới năm 2024, 2 mảnh đất vẫn không có khách mua mặc dù giá đã cắt lỗ.

Một môi giới nhà đất ở huyện Hoài Đức (Hà Nội) chia sẻ, giá đất nền tại các khu vực có đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua đã tăng nóng trong thời điểm dự án bắt đầu rục rịch triển khai. Đến nay, dù dự án đã khởi công nhưng thị trường trầm lắng, buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán cắt lỗ để thu tiền về.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Đỗ Mạnh Lực - Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Mạnh Phát, huyện Thanh Oai cho hay, những cơn sốt đất trong thời gian qua diễn ra ở những khu vực có thông tin quy hoạch hay đang triển khai đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, tình trạng này qua nhanh khiến nhiều nhà đầu tư “mắc cạn”.

“Đầu tư ăn theo quy hoạch hạ tầng là cách đầu tư được ưa chuộng lâu nay bởi lợi ích mà nó mang lại rất lớn. Dù vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính bởi không phải nhà đầu tư nào cũng đủ sức ăn theo”, ông Lực nhận định.

VIRES đưa ra nhận định: "Nhu cầu thực quyết định giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Vì thế, nếu mua vào giá cao hơn giá trị thực, nhà đầu tư sẽ khó có thể thu hồi vốn. Nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành đã không tạo ra giá trị cao, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được các cơn sốt đất trước đó cộng hết vào. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít nhà đầu tư bất động sản ăn theo quy hoạch hạ tầng đã bị chôn vốn trong nhiều năm hoặc chịu lỗ lớn".