Ngân hàng đang xử lý nợ xấu bất động sản thế nào?

Rủi ro nợ xấu gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng thanh khoản cũng không hề dễ.

“Ế” thanh khoản

Theo các chuyên gia tài chính, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng khối tài sản thế chấp, cầm cố là bất động sản đang phình to ở nhiều ngân hàng dẫn đến nợ xấu và việc thu hồi nợ khó khăn. Mới đây, trong báo cáo giữa kỳ gửi tới Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong các tháng đầu năm 2023 thì nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng tiếp tục tăng nhanh. Tính đến cuối tháng 7/2023 tỷ lệ nợ xấu nội bảng ở con số là 3,56%.

Để giảm các khoản nợ xấu, nhiều ngân hàng đang phải rao bán các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của doanh nghiệp bất động sản, trong đó, phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng, đất nền… ở nhiều địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... Mặc dù nhiều tài sản đã giảm giá tới sâu, chiếu khấu hấp dẫn nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút sự quan tâm của người mua.

Đơn cử như mới đây, BIDV cũng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hơn 1.130m2 có thời hạn sử dụng đến tháng 7/2058 với giá khởi điểm là hơn 72,8 tỷ đồng. Điều đáng nói đây là tài sản được rao bán tới lần thứ 14. Đơn vị này rao bán đấu giá lần thứ 6 nhà máy xi măng ở Khu công nghiệp Chơn Thành, tỉnh Bình Phước với giá chào bán là 28,2 tỷ đồng. Ngoài ra, BIDV cũng đang rao bán đấu giá đất ở, căn hộ với giá khởi điểm từ vài tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng là tài sản đảm bảo của khách vay cá nhân tại nhiều khu vực như Hà Nội, Nam Định, TP.HCM, Bình Định.

Hay như ngày 24/11, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank cho biết sẽ tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 tại số 110 Hàng Buồm (Hoàn Kiếm) với mức giá khởi điểm là 30,6 tỷ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, Agribank AMC đã phải giảm 50% giá ban đầu với tài sản này. Agribank gần đây nhất cũng rao bán đấu giá 11 căn nhà ở Hội An giá khởi điểm từ 8,5 tỷ đồng/căn và giá cao nhất gần 72 tỷ đồng/căn. Trong những tháng vừa qua, Agribank đang rao bán các khoản nợ trị giá ít nhất 1.000 tỷ đồng liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh.
Gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý cũng được VietinBank đã thông báo danh sách, trong đó có nhiều khách sạn cao cấp, tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng.

Xử lý thế nào?

Mặc dù rao bán nhiều, giá giảm, chiếu khấu tốt hơn song theo ông Huỳnh Minh Tuấn - Công ty tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT việc rao bán tài sản vẫn gặp khó khăn trước bối cảnh kinh tế suy giảm như hiện nay. TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính nhận định tài sản bất động sản được rao bán nhiều lần nhưng chưa nhận được sự quan tâm từ phía người mua có nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân là do phần lớn bất động sản phát mại đều là những bất động sản có giá trị lớn như văn phòng, nhà xưởng, kho bãi… nhưng tính thanh khoản sẽ không cao bằng căn hộ, nhà phố, các tài sản này sẽ xuống cấp theo thời gian. Bên cạnh đó, dù tài sản đã được ngân hàng thẩm định kỹ trước khi cho vay nhưng vẫn có nguy cơ rủi ro pháp lý.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, trước mắt cần xem xét bổ sung quy định mở rộng phạm vi áp dụng xử lý nợ xấu cho cả nền kinh tế. Còn trong trung hạn, hợp lý nhất là phải xây dựng một luật để xử lý nợ xấu của nền kinh tế nói chung và nợ xấu của các tổ chức tín dụng nói riêng. 

Nghị quyết 42 sẽ chính thức hết hiệu lực gia hạn từ ngày 31/12/2023 và Ngân hàng Nhà nước đang đẩy nhanh quá trình lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi của Luật Các tổ chức tín dụng để nhằm luật hoá Nghị quyết này trình Quốc hội. Theo đó, mục tiêu bảo đảm không tạo khoảng trống pháp lý khi nghị quyết này hết hiệu lực. Bên cạnh đó, với sự hỗ trợ của chính sách bằng việc ban hành của Thông tư 02/2023/TT-NHNN hy vọng áp lực nợ xấu sẽ được giảm hơn để ngân hàng và người vay có thời gian để cơ cấu lại và xử lý dần.

TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, trước điều kiện thị trường có khó khăn nợ xấu cũng tùy thuộc vào sự chống chọi của doanh nghiệp. Trường hợp nền kinh tế hồi phục nhanh thì nợ xấu ngành ngân hàng sẽ giảm nhanh. Tuy nhiên, ông Huân cho rằng, phải đến cuối quý IV/2023 hoặc đầu năm 2024 nợ xấu mới có thể đạt đỉnh.

Đồng quan điểm ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, điều quan trọng nhất vẫn là phục hồi nền kinh tế để hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp khởi sắc trở lại. Có như vậy, các ngân hàng mới có điều kiện để xử lý triệt để bài toán nợ xấu. 

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường thì thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần cẩn trọng định giá lại bất động sản, tìm hiểu rõ nguyên nhân bất động sản bị phát mãi, tránh tranh chấp với bên thứ ba; lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh vì thấy rẻ mà mua vào rồi lại rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Chuyên gia cũng cho rằng người mua cũng cần tìm hiểu và nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi trước khi quyết định mua. Việc đầu tư bất động sản phát mãi có thể mang lại cơ hội và lợi ích nhưng cũng đặt ra yêu cầu về sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường.