Khi nào giá bất động sản sẽ tăng trở lại?

Giá bất động sản vẫn đang giảm sâu

Đến thời điểm hiện tại, khi đã đi gần hết chặng đường của năm 2023, giá bán bất động sản chưa có dấu hiệu tăng trở lại. Tình trạng rao bán cắt lỗ vẫn diễn ra tràn lan trên thị trường khiến giá bán nhiều phân khúc đã giảm tới 80% so với thời điểm sốt nóng.

Ở thị trường phía Nam, báo cáo của DKRA Việt Nam trong tháng 10 cho thấy, giá bán của hầu hết các phân khúc bất động sản không có nhiều biến động và vẫn đang có xu hướng giảm so với tháng trước.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, phần lớn lượng giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 3%-5% so với tháng trước.

Tương tự đối với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. TP Hồ Chí Minh vẫn là nơi có mức giá đắt đỏ nhất khi mức giá thấp là 63 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 96,6 triệu đồng/m2. Đứng ngay sau đó là Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá thấp nhất ghi nhận là 32 triệu đồng/m2, cao nhất là 51,3 triệu đồng/m2.

Riêng phân khúc nhà phố, biệt thự, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 3%-7% so với cùng kỳ năm 2022. Hơn nữa, tại thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 4%-8% so với tháng trước, mức giảm tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý và nhóm khách hàng sử dụng vốn vay ngân hàng.

Ở thị trường miền Bắc, giá bán bất động sản đang neo cao nhưng biên độ tăng-giảm không có nhiều biến động so với tháng trước. Cụ thể, theo báo cáo quý III2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại thị trường ở duyên hải Bắc Trung Bộ, mặt bằng giá bán bất động sản đang đi ngang và giảm so với đỉnh sốt. Đơn cử tại Quảng Ninh, giá đất nền, đất thổ cư hiện tại đang giảm khoảng 30% so với thời điểm sốt nóng. Còn giá bán bất động sản thấp tầng ở tỉnh thành này cũng giảm 5-10% so với thời điểm xảy ra sốt nóng.

Tương tự tại khu vực trung du miền núi phía Bắc, giá bán đất nền hiện cũng đang chững lại, trung bình ở mức 25,6 triệu đồng/m2. Đối với các sản phẩm bất động sản thấp tầng, giá bán tiếp tục đi ngang, trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2.

Giới chuyên  gia cho rằng, sau một thời gian sốt nóng, giá bất động sản đang có xu hướng giảm, trở về giá trị thực vốn có. Giá bán hầu hết các phân khúc sẽ đi xuống, sản phẩm nào phục vụ mục đích đầu cơ, thiếu yếu tố ở thực thì càng giảm sâu. Còn những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có thể giữ giá hoặc đi ngang tùy từng loại hình.

Liệu giá bất động còn tăng trở lại?

Mặc dù xu hướng giảm giá bán bất động sản đang diễn ra nhưng với những giá trị vốn có, giá bán bất động sản được dự báo sẽ tăng trở lại trong thời gian tới. Báo cáo tuần 2 tháng 11 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra nhận định, trong thời gian tới có rất nhiều khả năng giá bán bất động sản sẽ tăng trở lại, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm hơn so với các giai đoạn trước.

Cơ sở để VARS đưa ra nhận định này là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở hiện nay. Theo ước tính của VARS, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

Sự thiếu hụt nguồn cung này sẽ khiến giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này chỉ xảy ra ở một số phân khúc nhất định. Điều này đồng nghĩa với việc không phải giá bán của phân khúc bất động sản nào cũng sẽ tăng lên.

Riêng năm 2024, giới chuyên gia của VARS nhận định, giá bất động sản sẽ không tăng mạnh trong bối cảnh rủi ro nợ xấu tại các ngân hàng đang gia tăng. Trong thời gian tới sẽ có hàng triệu các khoản vay ngân hàng có tài sản thế chấp là bất động sản sẽ đến hạn vào thời gian tới. Việc người vay chọn cách bán nhà hay để ngân hàng phát mãi sẽ khiến nguồn cung tăng lên, qua đó làm giảm tốc độ tăng giá trên thị trường.

Ở góc độ dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan nhận định, trong 10 đến 15 năm nữa, việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội sẽ khó khăn không kém gì các thành phố lớn khác trên thế giới.

Hiện tại, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp hơn Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến nên biên độ tăng giá bất động sản sẽ rất mạnh trong các năm tới đây.

Bên cạnh đó, nếu xét về việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Người tăng đất không tăng nên giá bất động sản khó đứng yên.