Giới chuyên gia đề xuất thêm nhiều đợt “tiếp sức” cho thị trường bất động sản

Những bài toán cần lời giải

Chuyên gia Kinh tế - Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản đã đi qua một năm khó khăn, hiện đang có nhiều cơ sở để phục hồi. “Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc” - Ông Lực phân tích.

Thị trường hiện tại đang phải đối mặt với các rủi ro, thách thức, xuất phát từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; Lạm phát, lãi suất và giá năng lượng cao; Rủi ro tài chính - tiền tệ cao và đang giảm dần. Những yếu tố này sẽ tác động tiêu cực tới xuất khẩu, đầu tư và du lịch Việt Nam. 

Ngoài ra còn rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước đây. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu yếu dần, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn tới tín dụng suy giảm; Đầu tư công được đẩy mạnh nhưng thực tế chưa đột phá; Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, nhất là câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng)... 

Theo Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp tới đây cũng sẽ phải đối mặt với 3 thách thức. Thứ nhất, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Tuy cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang nhanh chóng được mở rộng, song vẫn chưa đáp ứng tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Sự gia tăng về dân số đô thị và vận tài hàng hóa chính là động lực cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng. 

Hai là, Việt Nam đã chuyển sang thu hút trọng tâm vào các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động tay nghề cao sẽ ngày một tăng. Chi phí lao động tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 1/3 so với Trung Quốc và năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Cuối cùng, những quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt hơn được áp dụng từ cuối năm 2022 gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăn để khi lấy các chứng chỉ phù hợp. Nhưng thực tế, một số dự án bất động sản công nghiệp vì vấn đề này mà bị trì hoãn. 

Theo nhiều chuyên gia, thị trường địa ốc cũng tương tự các thị trường khác, cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn phải kiểm soát rủi ro, phát triển hài hòa cân bằng hơn từ cung - cầu, giá cả, quy hoạch… 

Nhằm điều tiết cung - cầu, giá cả bất động sản, cần nhanh chóng giải quyết triệt để các vướng mắc, vi phạm pháp lý tồn động để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư. Thực hiện tốt các cơ chế, chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian qua.

kết quả khảo sát về mức độ tác động của các cơ chế, chính sách của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, những doanh nghiệp bất động sản bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tích cực: Nhiều công ty thành công khi tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, đã bắt đầu triển khai dự án mới và đã được gỡ vướng pháp lý và nguồn vốn. 

Tuy nhiên, còn nhiều doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với các khó khăn, thách thức như việc gặp khó về giao dịch, pháp lý đất đai, hiện tại họ vẫn chịu áp lực từ thanh toán nợ trái phiếu đến hạn…

Đẩy nhanh tiến trình phục hồi

Từ nửa cuối năm 2022, nhiều chính sách mới được ban hành đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Có thời điểm chỉ trong 1 tháng có tới 4 chính sách được thông qua, đặc biệt là đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Ngoài ra còn nhiều luật đang được xem xét, sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

VARS cho rằng, tuy sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã có tín hiệu được cải thiện, nhưng vẫn chưa hoàn toàn khỏe mạnh và trên diện rộng. Điều này được thể hiện ở số lượng doanh nghiệp địa ốc trở lại hoạt động trên thị trường, tuyển dụng mới chỉ ghi nhận tăng tại một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt.

Tính đến tháng 8/2023, thị trường ghi nhận 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động. Để thị trường có được những chuyển biến rõ hơn, đặc biệt cần thêm những giải pháp thực sự cụ thể, chi tiết và Chính phủ, các bộ, ngành cần mạnh tay hơn nữa. 

Trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến tích cực như hiện tại, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý II - IV/2023”.

Theo đó, căn hộ chung cư dự kiến sẽ là loại hình dẫn đầu xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản, có thể rơi vào đầu quý I/2024 hoặc chậm nhất là quý II/2024. 

Đối với đất nền, dù giao dịch giảm mạnh nhưng đây vẫn là loại hình thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản năm nay. Có tới 46% nhà đầu tư cho biết sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống đã chọn mua đất nền. 

Tuy nhiên, loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư nên nhiều khả năng sẽ phục hồi chậm hơn những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Dự kiến đến cuối năm 2024 phân khúc đất nền mới đảo chiều.