Cuộc đua M&A bất động sản cuối năm

Cuộc đua rót vốn vào thị trường bất động sản thông qua các thương vụ M&A của các doanh nghiệp ngoại ngày càng trở nên quyết liệt, nhất là vào thời điểm cuối năm. 

Tiếp tục tăng mạnh

Trong năm qua thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư nước ngoài thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) là chủ yếu. Bởi, nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế về khả năng tài chính, giàu kinh nghiệm trong khi các doanh nghiệp trong nước lại nắm giữ quỹ đất lớn và có sự am hiểm về trình tự thủ tục đầu tư.

Mặc dù kinh tế toàn cầu suy giảm nhưng hiệu suất của Việt Nam vẫn duy trì ổn định đã tạo sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Số liệu cho thấy, tính đến cuối tháng 10/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng 14,7% so với cùng kỳ (đạt hơn 25,76 tỷ USD). Trong đó, kinh doanh bất động sản vẫn ở vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 2,14 tỷ USD (chiếm hơn 8,3% tổng vốn đầu tư đăng ký).

Hình thức chủ yếu của các nhà đầu tư ngoại là chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam mua lại cổ phần. Cũng có ít doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính mạnh gia nhập cuộc chơi nhưng quy mô của các thương vụ chỉ ở mức nhỏ và vừa. Trong quý III/2023, thống kê trên thị trường bất động sản ghi nhận một số giao dịch M&A nổi bật.

Điển hình như việc Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) ký kết hợp tác với Kim Oanh Group để phát triển các dự án do Kim Oanh làm chủ đầu tư. Theo đó, hai doanh nghiệp này sẽ hợp tác phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam. Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group cho biết, việc ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Surbana Jurong giúp phát triển nhà ở xã hội chuẩn Singapore tại Việt Nam.

Hay như Hưng Thịnh cũng hợp tác đầu tư với Marubeni (Nhật Bản) phát triển một dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức với tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng. Keppel Land (Singapore) cho biết thông qua công ty con VN Prime Vietnam (VNPV) mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội. CapitaLand Group (Singapore) đang xem xét việc mua một phần trong dự án Ocean Park 3 của Vinhomes với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD. SkyWorld Development Berhad (Malaysia) mua 2.060 m2 đất từ Công ty cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở. Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi…

Để M&A bất động sản tiếp tục “bứt phá”

Các chuyên gia nhận định hoạt động M&A trong quý III/2023 diễn ra khá sôi động với sự tham gia của cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chỉ nói riêng về phân khúc nhà ở, ông Neil MacGregor - Giám đốc Quản lý của Savills Việt Nam cho rằng, với nguồn cung căn hộ đang thiếu hụt thì các nhà đầu tư có khả năng phát triển thành công dự án mới cho thị trường, tận dụng được sức cầu lớn từ thị trường hiện nay. Theo đánh giá của các chuyên gia của Savills tại Việt Nam thị trường hiện những chủ đầu tư bất động sản nhà ở như Vingroup, Masterise Homes và Ecopark đã ra mắt nhiều sản phẩm mới vào giai đoạn cuối năm. Đối với phân khúc văn phòng hiệu suất hoạt động vẫn mạnh mẽ khi nhà đầu tư có thể nâng cấp tòa nhà văn phòng với tiêu chuẩn xanh để thu hút. Ngay cả bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục là lĩnh vực thúc đẩy và thu hút hấp dẫn trong hoạt động đầu tư bất động sản của vốn ngoại. 

Chuyên gia bất động sản nhận định với những dấu hiệu tích cực về thu hút FDI và M&A cho thấy các nhà đầu tư đang khôi phục niềm tin khi thị trường bất động sản Việt Nam đang được hỗ trợ nhiều từ chính sách cũng như triển vọng về lãi suất.

Trên thực tế, trong bối cảnh thị trường gặp khó, nguồn vốn ngoại được kỳ vọng sẽ trở thành “lối thoát hiểm” giúp doanh nghiệp bất động sản có thể hồi phục tốt hơn. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... là quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh.

Tuy nhiên, không phải nguồn vốn ngoại nào cũng dễ dàng. Vẫn còn tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn EY Việt Nam cho biết, có 4 yếu tố quan trọng trong cấu trúc giao dịch: kỳ vọng giá, pháp lý, tính minh bạch và cấu phần tài chính. Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh, Giám đốc Công ty luật An Legal đánh giá, các thương vụ M&A diễn ra còn chậm là do thủ tục pháp lý còn phức tạp. Hiện Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực để cải thiện khung pháp lý được đưa ra trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hy vọng từ năm 2024, với sự thông thoáng hơn, M&A dự án bất động sản sẽ sôi động hơn.

Dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới và hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện. Đây là cơ hội để chủ đầu tư có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên. Theo bà Phùng Thị Thanh Loan, Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, để tạo đà cho các thương vụ M&A bất động sản thì các nhà phát triển công nghiệp trong nước cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các yếu tố như nguồn lực, sản phẩm… 

Để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành "cú hích" cho thị trường, VARs cho rằng cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam. 

Bên cạnh đó, tiếp tục các giải pháp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng có tính phù hợp với nhu cầu thị trường. Điều này giúp tận dụng lợi thế của hai bên khi tham gia M&A.