Chuyên gia cảnh báo những rủi ro tiềm ẩn khi mua chung cư mini

Chung cư mini, căn hộ chung cư diện tích nhỏ được người thu nhập thấp, gia đình trẻ ưa chuộng bởi giá cả vừa túi tiền, diện tích vừa phải. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp vẫn chưa được cấp sổ bởi tình trạng xây trái phép hoặc việc mua bán chỉ bằng giấy viết tay với giao kèo khi nào xong sổ đỏ sẽ chuyển quyền sở hữu cho người mua. Từ đó, việc mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Không được cấp sổ hồng, nguy cơ mất trắng tài sản

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội), hiện chưa có khái niệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về "nhà chung cư". Theo đó, nhà chung cư nghĩa là tòa nhà từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân.

Để xây dựng một tòa nhà chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích, quy hoạch. Thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường trong ngõ nhỏ, xen lẫn các khu dân cư. Vì thế, chủ chung cư thường xin giấy phép xây dựng nhà ở đơn lẻ, sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ với giá thành vừa túi tiền với đầy đủ tiện nghi và bán cho khách.

Vì vậy, phần lớn các chung cư mini không đáp ứng được đầy đủ yêu cầu theo quy định của pháp luật. Khi đó, dù giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ được xác lập dưới bất kỳ hình thức nào thì người nhận chuyển nhượng đều không được công nhận, còn hợp đồng cũng không được công chứng. Từ đó, việc cấp sổ hồng cho căn hộ là không khả quan, chủ sở hữu cũng không thể sử dụng giấy tờ để mua bán, thế chấp, vay vốn.

Ngoài ra, về bản chất, hợp đồng mua bán chung cư mini không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết. Vì vậy, nếu xảy ra tranh chấp thì hợp đồng có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nhưng việc thực hiện sẽ rất khó, mất  nhiều thời gian.

Trường hợp, nếu chỉ giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thì tất nhiên quyền thế chấp căn hộ đó vẫn thuộc về chủ đầu tư (người bán). Người mua hoàn toàn bị thiệt thòi và có thể bị mất trắng căn hộ.

Ví dụ như trường hợp của hơn 40 hộ dân tại chung cư mini số 71c ngõ 236 Đại Từ (tổ 10, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) nhiều năm nay phải sống trong cảnh nơm nớp lo sợ mất nhà. Theo phản ánh, từ tháng 3-6/2012, hàng chục hộ dân này đã ký "Hợp đồng mua bán căn hộ gia đình" với ông Dương Tuấn Cường - Chủ đầu tư chung cư mini số 71c.

Theo hợp đồng, diện tích các căn hộ trung bình từ 33 đến 52m2, giá từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Sau khi ký hợp đồng và nhận được tiền thanh toán, ông Cường đã bàn giao căn hộ cho các cư dân. Tuy nhiên, kể từ đó đến nay, họ đều chưa nhận được sổ hồng, trong khi chủ đầu tư đã bặt vô âm tín.

Đáng chú ý, trong khi đang loay hoay tìm cách liên hệ với ông Cường yêu cầu hoàn thiện pháp lý thì người dân bất ngờ phát hiện chủ đầu tư đã mang sổ đỏ của toàn bộ toà nhà đi vay tiền tại ngân hàng. Nếu ông Cường không trả được tiền thì nhà băng sẽ siết nợ bằng tài sản này.

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây nhà ở. Bên cạnh đó, căn hộ đủ điều kiện được cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, phần lớn những căn chung cư mini hiện nay thường được xây dựng trên đất ở và chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng là loại hình nhà ở riêng lẻ, không phải các dự án đầu tư nhà ở. Vì vậy, từ trước đến nay, mặc dù đã có quy định đối với loại hình này, nhưng dường nó vẫn “nằm ngoài pháp luật” và cũng không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng.

Rủi ro an toàn cháy nổ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, loại hình này tồn tại những bất cập về an toàn phòng chống cháy nổ. Và chủ đầu tư thường tận dụng mọi mét vuông để xây dựng, không để lại đủ không gian cho lối thoát hiểm và thiếu trang thiết bị phòng cháy chữa cháy. 

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Dẫn chứng là vụ hỏa hoạn thương tâm tại chung cư mini thuộc phường Khương Hạ khiến 56 người tử vong và 37 người bị thương. Đây là con số thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua.

Nguy cơ mất an toàn do cơ sở hạ tầng kém chất lượng

Chung cư mini thường được xây ở những vị trí có diện tích hẹp, không gian hạn chế. Do đó, cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước, điện, và cấp nước thường không được đầu tư đúng cách. Khi hệ thống điện yếu kém, không đảm bảo có nguy cơ gây ra chập điện, còn hệ thống thoát nước kém có thể gây ngập úng.

Đáng nói, để tăng thêm lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư cơ sở hạ tầng không được đầu tư hoặc xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì, gây mất an toàn cho cư dân. Như tình trạng "chung cư nứt cột" ở địa chỉ số 22, ngách 236/17 Khương Đình (phường Hạ Đình, Thanh Xuân, Hà Nội). Toà chung cư này được xác nhận mất khả năng chịu lực dẫn đến chi phí sửa chữa tăng cao, gần 60 hộ dân chưa hẹn ngày trở về sinh sống.

Đưa ra lời khuyên, luật sư Phạm Quang Xá, Giám đốc Công ty Luật XTVN bày tỏ, mỗi người dân trước khi “xuống tiền” cần tìm hiểu kỹ về điều kiện được công nhận quyền sở hữu đối với loại hình “căn hộ chung cư mini”. Đồng thời, người mua cần liên hệ với các cơ quan chức năng để kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ, tòa nhà mà mình định mua.