Để nhà ở xã hội thành “nam châm” hút đầu tư

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng cần phải có nhiều giải pháp khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội. Do đó, đơn vị này đề xuất nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội từ mức 10% lên 15 - 20% để thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên nhiều chuyên gia và các cơ quan quản lý cho rằng, việc nâng lợi nhuận cho doanh nghiệp sẽ khiến kéo theo giá bán nhà ở xã hội tăng lên gây nhiều áp lực hơn cho thị trường bất động sản.

Nỗi lo "không lỗ là may"

Thực tế cho thấy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một trong những chủ trương đúng đắn của Nhà nước. Song trong nhiều năm trở lại đây, việc đầu tư xây dựng các nhà ở xã hội chưa đạt được những kết quả như kỳ vọng. Vậy nên, với đồng lương ít ỏi, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của nhiều người chưa biết bao giờ mới thành hiện thực. Gần 10 năm làm việc tại Hà Nội, không ít những người như anh Hoàng Nam Anh vẫn đang phải thuê nhà trọ sống cùng gia đình. Anh cho biết, dù đã nhiều lần tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội nhưng do nguồn cung khan hiếm, chính sách ưu đãi chưa nhiều cộng với nguồn vốn tự thân khá khiêm tốn khiến những người như anh chưa thể có nhà.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện tại, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn chậm bởi nhiều nguyên nhân, trong đó có việc lợi nhuận của doanh nghiệp đầu tư rất mỏng. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết, với diện tích xây dựng khoảng 150.000m2 nếu làm nhà ở thương mại thì lời khoảng 2.500 tỷ đồng trong khi đó, với nhà ở xã hội chỉ được 200 tỷ đồng (với mức 10%).
Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý đầu tư dự án khá phức tạp. Doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng các quy trình để xác định tiền sử dụng đất vẫn được thực hiện mới làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Thêm nữa, dự án nhà xã hội bị khống chế lợi nhuận nhưng thủ tục không khác gì dự án nhà ở thương mại.

Với quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận lại thấp so với việc phát triển nhà ở thương mại khiến cho việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển nhà ở xã hội. Điều này cũng gây ra thực trạng, không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng có chất lượng tốt. Đại diện một doanh nghiệp chuẩn bị xây dựng 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội cho biết, chủ đầu tư rất sợ lỗ khi tham gia vào các dự án nhà ở xã hội. Vị này cho rằng đầu tư nhà ở xã hội không lỗ là may!

Thực tế cho thấy, trước bài toán lợi nhuận khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường nhà ở xã hội. Do đó, để thu hút doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án nhà ở xã hội thì đầu tư lâu dài quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn mới thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội. 

Giải pháp nào hợp lý?

Với những hạn chế như vậy, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng cần nâng lợi nhuận ở dự án nhà ở xã hội. Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đề xuất nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội từ mức 10% lên 15 - 20%. Cũng theo nhiều chuyên gia, để phân khúc nhà ở xã hội phát huy được những ý nghĩa thiết thực nhà nước cần hoàn thiện các quy trình, thủ tục; giảm bớt thủ tục hành chính; hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai; nâng mức lợi nhuận trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng mua nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Xây dựng Bcons thì các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội là chú trọng nhiều vào giảm giá thành nhưng lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế khá thấp, vì vậy mà chưa hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư.

Đại diện Ban tư vấn quy hoạch của Tổng Công ty Becamex IDC cho rằng cần có mô hình tài chính hỗ trợ như một quỹ phát triển nhà ở xã hội trong nhiều năm ở các mốc như 20 năm, 25 năm, 35 năm. Bên cạnh đó cần có thị trường để tiếp cận đúng đối tượng. Quỹ nhà ở xã hội nên được quản lý và khai thác linh hoạt hơn để phục vụ đúng mục tiêu hỗ trợ cho người thu nhập thấp ổn định và “an cư”.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội phát triển nên bỏ quy định về định mức lợi nhuận của doanh nghiệp, hoặc chuyển từ định hướng sang nhà ở giá rẻ (không bị hạn chế định mức lợi nhuận và điều kiện mua nhà). Ông Nghĩa cũng cho rằng, thời gian qua chúng ta đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn chưa được như mong muốn. Ông cho rằng, cần tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản phát triển.

Liên quan đến vấn đề nâng lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng, nếu nâng lợi nhuận cho doanh nghiệp sẽ khiến giá bán nhà ở xã hội tăng lên, tạo gánh nặng, khó khăn hơn cho người thu nhập thấp. Điều doanh nghiệp cần lúc này cải cách thủ tục hành chính, địa phương cùng vào cuộc để giải quyết nhanh trong xử lý các vấn đề liên quan quy hoạch, đất đai. 

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực cho biết, cần phải có những thay đổi mạnh mẽ và rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội. Doanh nghiệp tham gia phải được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, đẩy nhanh quy trình và thủ tục đầu tư dự án…

Các chuyên gia trong ngành nhìn nhận, trên thế giới vấn đề nhà ở xã hội được các thực hiện rất tốt. TS. Kapil Chaudhery - chuyên gia giải pháp Đô thị thông minh - Quy hoạch đô thị và chống chịu khí hậu (GIS – Spatial Decisions) cho biết, Chính phủ Ấn Độ có rất nhiều chính sách, dự án dành cho nhà ở xã hội.

Theo đó, chính quyền đưa ra cam kết nâng cao mức sống cho người dân và tập trung vào nhà ở xã hội ở đô thị và nông thôn. Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội còn có những chính sách riêng và nâng cao quyền lợi cho người phụ nữ…

Tại Việt Nam, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và cần phải cải thiện nhưng hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã tích cực đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Cùng với việc Chính phủ đã ký đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 và với những giải pháp đồng bộ thì tin chắc rằng trong giai đoạn tới nguồn cung về nhà ở xã hội sẽ tốt hơn.