Chuyển đổi condotel sang chung cư "cứu" thị trường ế ẩm, có khả thi?

Theo thống kê của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, trong hai tháng đầu đầu năm 2024, nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn duy trì ở mức thấp. Các chủ đầu tư tiếp tục trì hoãn thời gian triển khai bán hàng, nhất là những sản phẩm giá trị cao. Đơn cử căn hộ du lịch condotel chỉ có 1 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với 14 căn.

Bên cạnh đó, sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ giảm nên nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh... nhằm kích cầu.

Số liệu từ báo cáo thị trường của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R cho thấy, phân khúc bất động sản này tại Quảng Nam - Đà Nẵng khó thanh khoản. Nhiều nhà đầu tư condotel đang phải gồng lỗ, "giữ không nổi, bán chẳng xong".

Chuyên gia DKRA cho rằng, giá bán sơ cấp của phân khúc này sẽ không biến động như cuối năm ngoái và thị trường có dấu hiệu phục hồi. Nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dự báo sẽ vẫn tiếp tục ảm đạm khi những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư chưa lại.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels thừa nhận sự trì trệ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số địa phương mà còn do sản phẩm chưa phù hợp với yêu cầu thị trường.

Để giải cứu loại hình bất động sản này khỏi tình trạng ế ẩm, nhiều dự án đang được đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng. Như dự án Khu phức hợp Đà Nẵng Times Square (quận Sơn Trà), Sở Xây dựng đã cho phép 4 tòa tháp được chuyển mục đích sử dụng đối với gần 4.000 m2 đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị, dùng xây nhà chung cư. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056. Sau khi được chuyển đổi, các tòa tháp trên cũng được phép huy động vốn. 

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, cho rằng chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển. Vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương. 

Điều cốt lõi, cần hoàn thiện khung pháp lý cho condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần.

Ông Thịnh chỉ ra, khi chuyển các căn condotel thành nhà ở cần phải giải quyết được vấn đề: các căn hộ sau chuyển đổi có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình condotel nữa hay không? Bởi đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận, chứ không có nhu cầu ở. Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng khác đi. 

Vị chuyên gia nhận định thêm, bản chất của condotel là rất tốt. Một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và có ích cho chủ đầu tư, nhà đầu tư, địa phương và cả nền kinh tế. Sau khi được luật hóa chặt chẽ, chỗ dựa vững chắc thì thời gian tới các sản phẩm bất động sản "hai trong một" như condotel sẽ hoàn toàn do thị trường quyết định giá trị.

Liên quan đến điều này, ThS. KTS. Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ, việc chuyển condotel thành chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang cá nhân. Từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư và phải có hạ tầng xã hội đi kèm. 

Tuy nhiên, ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao…

Theo DKRA, để phân khúc condotel thực sự là kênh hấp dẫn, phát triển lành mạnh, đúng tiềm năng thì cần quy định chủ quyền pháp lý cho người mua; quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý…