Chuyên gia: Thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều yếu tố tích cực

Ghi nhận, trong tháng 9, tháng 10 vừa qua, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate đã tiến hành khảo sát 1.400 người về nhu cầu mua bất động sản ở Hà Nội. Kết quả cho thấy, 63% số người được hỏi phản hồi có nhu cầu cũng như có thể cân nhắc mua bất động sản. Trong đó, có đến 72% khách hàng có dự định mua nhà vào 1 - 2 năm tới. Loại hình bất động sản được người mua quan tâm nhiều nhất lần lượt là đất nền (48%) và chung cư (46%) cùng với nhà gắn liền với đất (44%). 

Thị trường ngày càng rõ nét về tín hiệu hồi phục

Theo khảo sát của đơn vị này cũng đã chỉ rõ trong thời gian 10 tháng đầu năm, những dấu hiệu hồi phục của thị trường đang ngày càng rõ nét. Và từ quý 2/2023, thị trường đã có khởi sắc so với quý 1; quý 3 khởi sắc hơn so với quý 2 và xu hướng trên sẽ còn tiếp tục trong quý 4. Riêng ở Hà Nội, lượng chung cư mở bán mới tăng hơn 50%, lượng tiêu thụ tăng hơn 100%. 

Trong quý 4 cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm khi mà thị trường đón dòng tiền lớn từ kiều hối, tiền gửi tiết kiệm cũng như chứng khoán chuyển sang. Có nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu cũng như tài chính trong suốt một năm trầm lắng của thị trường vừa qua, cho nên từ quý cuối năm sẽ có đà để giao dịch bùng nổ. Dự báo lượng tiêu thụ căn hộ chung cư cao cấp sẽ đạt mức đỉnh - đây là mức cao nhất năm vào quý 4 này khi mà các chủ đầu tư cơ cấu chính sách bán hàng với mức ưu đãi chưa từng có. Song song với đó, các tổ chức tín dụng đưa ra lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong những tháng cuối năm. 

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate - ông Trần Minh Tiến phân tích: “Đối với người mua nhà để ở, điểm đầu tiên và quan trọng nhất đó chính là họ có thể nhận nhà và vào ở ngay. Để có thể đạt được tiêu chí này, chỉ có thể tìm nhà ở trên thị trường chuyển nhượng hoặc là mua nhà sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư ở những dự án sắp bàn giao. Mặc dù vậy thì nếu như trước đây, giai đoạn dự án bàn giao thường sẽ hết hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư thì ở thời điểm hiện nay, người mua nhà vẫn có thể tìm thấy được những dự án đang trong giai đoạn bàn giao tuy nhiên vẫn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất (0% từ 12 - 18 tháng). Đây chính là điểm khác biệt của thị trường trong thời điểm hiện tại. Đối với những nhà đầu tư hoặc là người mua nhà không có sẵn tài chính thì đây chính là những chính sách nên tận dụng và cũng là thời điểm phù hợp để xuống tiền”. 

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý cuối năm 2023, có hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình và trải dài từ Bắc đến Nam đã bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung cũng như thúc đẩy giao dịch cho thị trường. 

Cũng theo đó, ở khu vực phía Bắc, phân khúc căn hộ sẽ được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án mới như the Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City ở Hà Nội với quy mô khoảng 1.800 căn hộ; từ giai đoạn mở bán mới của dự án The Moonlight 1 An Lạc, Rose Town Ngọc Hồi...

Trong khi đó thì phân khúc thấp tầng, liền kề đã đón nhận thông tin mở bán của một số dự án như là Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai, khu đô thị Danko Center tại Tuyên Quang...

Còn ở TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới được bổ sung từ giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City, The Privia... Còn với khu vực lân cận là từ các dự án Eco Village Saigon River, Fiato City (tại Đồng Nai); Picity Sky Park, Bcons Polaris… (tại Bình Dương), Waterpoint (Long An)...

Ở miền Trung, thông tin các dự án mới mở bán cũng làm ấm thị trường sau khoảng thời gian dài im ắng như Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Đà Nẵng, The Sailing Quy Nhơn...

Đáng chú ý, sau thời gian dài vắng bóng ở trên thị trường thì phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang trở lại với đường đua, bổ sung vào thị trường nguồn cung từ các dự án quy mô lớn như The 5Way Phú Quốc, Meypearl Harmony Phú Quốc, Regal Legend Quảng Bình, The Ocean Resort Quy Nhơn... Đây được xem là dấu hiệu tích cực để thể hiện tiến trình hồi phục khả quan của thị trường bất động sản. 

Thị trường nhà ở bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Thông tin từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho thấy, trên cả nước, các dự án mở bán mới đều được quan tâm và ghi nhận lượng đặt mua ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Điển hình có một dự án nghỉ dưỡng của một chủ đầu tư uy tín ở Phú Quốc ghi nhận lượng đặt mua cao hơn nhiều lần với số lượng mở bán. 

Ngoài thị trường sơ cấp thì thị trường thứ cấp cũng ghi nhận được những tín hiệu hồi phục tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu vượt đáy. 

Nếu như ở thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền và nhà trong dân tầm dưới 3 tỷ đồng thì thời gian gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều sự lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi,... lãi suất được điều chỉnh giảm một cách rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022. Và dòng tiền nhàn rỗi trong dân, mặc dù chưa nhiều cũng đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản. Và các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới. 

Cũng theo thông tin từ lực lượng môi giới là Hội viên VARS cho thấy, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình đi săn đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn và các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng cũng như có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá hời, vẫn còn có nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. 

Khi nói về vấn đề này, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đưa ra nhận định, lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp nhất cho nên việc tìm kiếm kênh đầu tư của các nhà đầu tư như chứng khoán hay là bất động sản cũng là điều dễ hiểu. Lãi suất huy động giảm đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm. Trong khi với mảng bất động sản, lãi suất lý tưởng được xác định từ 7 - 8% để đảm bảo, cân đối giữa mức thu nhập và khoản vay mua. 

Chính vì thế, có nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách bán hàng mới như nới rộng thời gian hỗ trợ lãi suất. Thay vì 12 - 18 tháng thì giờ đây người mua nhà sẽ được hỗ trợ lãi suất từ 2 - 4 năm, số tiền cũng như thời gian thanh toán được giãn hơn. Và khoảng thời gian này đủ dài để cho kinh tế hồi phục, vượt qua được giai đoạn khó khăn. Và tâm lý e ngại lãi suất cao và biến động của người mua cũng đã giảm bớt đi phần nào. Điều này cũng làm củng cố thêm niềm tin của người dân vào sự điều hành mang tính vĩ mô của Chính phủ. 

Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths cho biết, các nhà chủ đầu tư bất động sản nhà ở nổi bật như Vingroup, Masterise Homes và Ecopark,... đã ra mắt nhiều sản phẩm mới vào giai đoạn cuối năm. Song song với đó, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua trong Kỳ họp Quốc hội lần thứ 6 vào cuối năm 2023, sẽ loại bỏ đi quy định yêu cầu các dự án nhà ở thương mại dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội. Sự thay đổi này dự kiến sẽ giúp tăng tốc tiến độ cho các nhà phát triển. 

Ngoài ra, các lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong khi hoạt động M&A bất động sản đang trở nên sôi động hơn. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo đuổi việc giảm lãi suất xuống mức lãi suất thấp của năm 2020 là tín hiệu tốt cho bất động sản nhà ở. 

Cũng đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến cho biết thêm, tùy vào từng thời điểm, mỗi dự án sẽ được chủ đầu tư áp dụng những chương trình ưu đãi khác nhau. Nếu như trước đây chủ yếu là chính sách giảm trực tiếp vào giá bán với mức chiết khấu nhỏ hoặc là đi kèm quà tặng có giá trị lớn thì trong thời gian gần đây, các dự án có xu hướng tập trung ưu tiên giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng và giúp giảm gánh nặng về tài chính. Đáng chú ý, người mua nhà có thể lựa chọn cho mình phương án vay và trả dần theo từng quý. Và điều này cũng thúc đẩy giao dịch ở trên thị trường. Đối với chung cư, tín hiệu hồi phục khá rõ nét, thời điểm quý 3, quý 4 này mua nhà là hợp lý. 

Cũng trên cơ sở đó, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản trong quý 4 năm nay và trong năm tới sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục với kết quả giao dịch được cải thiện một cách rõ nét so với những quý trước đó bởi niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố, lãi suất giảm và thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp. Và tiến trình hồi phục của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc, khu vực bởi khả năng hấp thụ là khác nhau.