Giới chuyên gia dự báo gì về giá nhà ở trong năm 2024?

Giá bất động sản tăng trên toàn quốc

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong vòng 1 thập kỷ qua, giá nhà, đất đã tăng hàng chục lần. Tính riêng năm 2021, giá nhà trung bình đã tăng tới 2 chữ số, thậm chí tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp và lạm phát chạm ngưỡng kỷ lục chính là yếu tố khiến cho giá nhà tăng mạnh. Tuy nhiên vấn đề cốt lõi là tình trạng sụt giảm nguồn cung. 

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan tới nguồn vốn cùng những quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã làm sụt giảm nguồn cung nhà ở nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở liên tục tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, khiến giá nhà, đất nhanh chóng thiết lập mặt bằng mới. 

Liên quan đến vấn đề này, thông tin thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đã vượt qua tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư Hà Nội tăng 56% và TP. HCM tăng 82%, trong khi thu nhập của người dân thành thị bình quân chỉ tăng 39%.

Theo báo cáo của DKRA Group vừa công bố mới đây, về giá bán căn hộ mới, TP. HCM vẫn ghi nhận là nơi có mức giá đắt đỏ nhất khi sản phẩm giá thấp nhất là 58 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2. Tiếp đến là Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá thấp nhất khu vực là 47,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 51,3 triệu đồng/m2.

Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán không có nhiều biến động, nhưng trên thị trường thứ cấp lại ghi nhận một số giao dịch giảm 50 - 150 triệu đồng/căn, tập chung chính tại những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn nợ gốc, lãi vay. 

Giá bất động sản sẽ tăng chậm lại

Ngoài ra, VARS ước tính, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoáng 300.000 đơn vị nhà ở vì phát sinh thêm những hộ gia đình thành thị mới, nhất là nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách ra từ các đại gia đình ngày càng tăng.

Vì sự thiếu hụt nhà ở, giá bán sẽ còn tăng cao hơn. Song, sự thiếu hụt này không diễn ra ở tất cả các phân khúc, tức không phải giá của mọi loại hình bất động sản đều bị tác động theo cùng một cách.

Trên thực tế, tình trạng thiếu nguồn cung chỉ xảy ra tại một số khu vực, phân khúc nhất định. Đặc biệt, khi nguồn cung bất động sản nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền đang và nhiều khả năng tiếp tục khan hiếm trong tương lai. Tuy nhiên loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết những “ông lớn” địa ốc. 

Chủ tịch VARS - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, bất động sản có tính nội địa hóa cao, giá bán có thể tăng với tốc độ khác nhau ở những khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu sẽ phụ thuộc cán cân cung - cầu. Nhìn chung, giá bất động sản nhà ở trong năm 2024 có thể không tăng nhiều. 

Hiện nay, một số giải pháp quyết liệt được áp dụng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc đã phát huy tác dụng. Các chủ đầu tư dự án đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng, nhưng cho vay nhà ở vẫn đang có chiều hướng giảm dần. Nguyên nhân là trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu để ở không phải ưu tiên hàng đầu của người dân trong thời điểm này. 

Hơn nữa, nguồn cung hiện có trên thị trường không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của phần lớn người dân. Đồng thời, điều kiện vay vốn khó khăn, khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc các nhà đầu tư phải xem xét, tính toán kỹ lưỡng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường giảm mạnh. 

Tuy nhiên, theo dự báo của Chủ tịch VARS, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng giá ổn định vì nguồn cung chưa đáp ứng kịp nhu cầu người mua. Đồng thời, phần lớn những dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP. HCM đều phát triển tại các quận, huyện xa trung tâm, nơi còn nhiều quỹ đất. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ thúc đẩy mặt bằng giá bán các dự án nhà ở tăng cao trong tương lai. 

Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, ở thời điểm hiện tại, nhưng thách thức của thị trường địa ốc chủ yếu vẫn xoay quanh các vấn đề về lãi suất, dù vẫn trong xu hướng giảm nhưng giá bán còn cao. Sức cầu thị trường ở mức thấp, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Vị chuyên gia cho rằng, việc mất cân đối về cơ cấu trong phân khúc sản phẩm, thiếu hụt các sản phẩm vừa túi tiền khiến cho giao dịch ngày càng giảm. “Thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực vào cuối quý IV năm nay hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024 nhờ vào việc lãi suất cho vay đang giảm và xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới, cùng các chính sách tháo gỡ pháp lý bắt đầu có tín hiệu tốt", ông Thắng dự báo lạc quan. 

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển CBRE cho hay, về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong xu hướng phát triển nhanh. Đô thị hóa là động lực lớn thúc đẩy nhu cầu nhà ở và phát triển hạ tầng tiếp tục mạnh mẽ.  

Vì thế, giá bất động sản nói chung trong tương lai vẫn sẽ tăng, bất chấp giai đoạn chững hiện tại do các tác động của chu kỳ kinh tế cũng như những vấn đề về pháp lý và nguồn vốn.