Giá nhà vẫn có thể quay đầu giảm nếu "kịch bản" 10 năm trước lặp lại

Các chuyên gia của Batdongsan.vn dự báo giá chung cư vẫn có khả năng tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Nhận định này đưa ra dựa trên biến động thực tế của thị trường. Cụ thể, trong năm 2023, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Khi cầu đạt đỉnh, giá tăng mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu bán ra, nguồn cung cũng theo đó được cải thiện.

Sau thời điểm này, nhu cầu tìm mua nhà bắt đầu chu kỳ đi xuống vào khoảng tháng 10, 11, tuy nhiên, sau đó lại bắt đầu tăng trở lại từ tháng 12/2023. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Tuy nhiên, cũng không ít ý kiến cho rằng giá nhà vẫn có thể quay đầu giảm. Như ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định, giá chung cư tăng không chỉ do chi phí đầu vào cao mà còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch Tập đoàn G6, giá chung cư vẫn có thể quay đầu giảm. Vị chuyên gia dẫn chứng, giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Đến năm 2011 - 2013, thị trường lại xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Ví dụ vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Đến năm 2013, nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở đây chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá hiện tại khoảng 100 triệu đồng/m2.

Từ đó, ông Quê dự kiến giá nhà có thể giảm từ năm 2026 nếu kịch bản cũ lặp lại. Lúc này, các dự án nhà ở nói chung và các dự án NOXH sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, nguồn cung được đẩy lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Thực tế, các địa phương đang đẩy nhanh xây NOXH theo đề án 1 triệu căn nhà ở vừa túi tiền của Chính phủ. Hiện trên địa bàn cả nước đã quy hoạch hơn 1.300 khu đất với quy mô hơn 8.600 ha làm NOXH. So với năm 2020, diện tích đất phát triển loại hình nhà ở này đã tăng thêm hơn 5.200 ha. Các địa phương cũng đang đẩy nhanh tốc độ xây dựng NOXH, điển hình như tỉnh Bắc Ninh có 15 dự án với 6.000 căn, Hải Phòng 7 dự án với 11.678 căn, Bình Dương 7 dự án với 6.557 căn…

Như vậy, nếu nguồn cung nhà giá rẻ được tung ra thị trường lớn, mặt bằng giá nhà nhiều khả năng sẽ có thể giảm. Nhưng tốc độ giảm nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ phát triển các dự án. Trong đó, sự quản lý của cơ quan nhà nước và sự tham gia của doanh nghiệp sẽ tác động trực tiếp.