Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Quy định mới về đặt cọc sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà “trên giấy”

CBRE Việt Nam (thuộc CBRE Group, Inc., tập đoàn đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới) vừa có những bình luận về những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Trong đó, đơn vị này nhấn mạnh tác động tích cực của quy định mới về tiền cọc khi mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai. 

Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ 1/1/2025 khi mua nhà "trên giấy", chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê. Đồng thời, khoản 4, Điều 17 của Luật quy định, trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đó.

Ngoài ra, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Theo CBRE Việt Nam, quy định thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc và hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê. Tuy nhiên, quy định không đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đó tỷ lệ này sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. 

Để bảo đảm đúng tinh thần của nhà lập pháp, quy định này cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.

Cũng đưa ra nhận xét, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, quy định chủ đầu tư chỉ được phép nhận cọc 5% sẽ hạn chế rủi ro cho “thượng đế” và điều này yêu cầu chủ đầu tư sẽ phải có phương án tài chính kỹ càng khi thực hiện dự án.

Đưa ra quan điểm về quy định trên, ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh đánh giá, 5% là tỷ lệ phù hợp, đảm bảo được tính công bằng trong thị trường. Đây cũng là mức đặt cọc tiêu chuẩn mua bất động sản hình thành trong tương lai của các thị trường quốc tế như Anh, Úc, Mỹ... 

Ông Khôi nhận định, đây sẽ là thách thức đối với các chủ đầu tư nhỏ lẻ vốn yếu. Nhưng ngược lại đối với các “ông lớn” có nhiều kênh huy động vốn thì sẽ không quá khó khăn.

Kinh tế trưởng của Đất Xanh nói thêm, việc sửa đổi này sẽ có nhiều tác động với cả hai bên. Đối với người mua nhà, tỷ lệ đặt cọc trên sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro, gánh nặng tài chính và giúp họ có thể tham gia giao dịch sớm hơn. Còn với chủ đầu tư, việc này sẽ giảm khả năng huy động vốn, tăng rủi ro bỏ cọc của khách hàng và tăng chi phí và thời gian thi công.

Được biết, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng. Trước đây, tình trạng đặt cọc trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. 

Một số dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư vẫn chào bán, kêu gọi khách đặt cọc để huy động thêm vốn. Thực tế, có không ít dự án trực tiếp thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ hoặc thông qua các đơn vị môi giới. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng khiến người mua nhà rơi vào cảnh chờ đợi trong vô vọng..

Vì vậy, quy định mới về đặt cọc mua bán bất động sản sẽ bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tránh việc thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng.