Chuyên gia nhận định khó “săn” bất động giản giá tốt nếu bỏ lỡ giai đoạn này

Kể từ đầu năm 2023 tới nay, Chính phủ, các bộ ngành và địa phương đã liên tục có động thái mạnh tay nhằm hỗ trợ và kích thích kinh tế phục hồi, trong đó có thị trường bất động sản. 

Ở thời điểm này, thị trường địa ốc đã nhận được nhiều “đòn bẩy” như ngân hàng giảm lãi suất cho cả khoản vay cũ và mới, các dự án bất động sản dần được tháo gỡ pháp lý, giá bán hạ nhiệt… Như vậy, thị trường này trong thời gian qua ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc. 

Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Khánh Quang cho biết, thị trường bất động sản đã thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhất, các tín hiệu tích cực của nền kinh tế xuất hiện ngày một nhiều. 

"Cuối năm 2023 có nhiều yếu tố tích cực để thúc đẩy thị trường bất động sản: lãi suất hạ nhiệt, room tín dụng mở, đầu tư công được đẩy mạnh. Ngoài ra, nhiều dự án hạ tầng cũng được khởi động trên khắp cả nước… Tất cả yếu tố này sẽ giúp thị trường dần hồi phục trở lại.

Nhu cầu tìm kiếm thông tin nhà đất đang tăng nhẹ trở lại. Tuy nhiên, người mua vẫn còn tâm lý e dè, đây chính là rào cản lớn khiến thị trường bất động sản lâm vào thế giằng co. Thị trường bất động sản đang trong vùng đáy, là thời điểm tốt để những người có nhu cầu thực cân nhắc xuống tiền. Đồng thời, cũng là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp" - ông Khánh cho biết.

Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, tiêu điểm trong giai đoạn vừa qua là việc Ngân hàng Nhà nước liên tiếp 4 lần hạ lãi suất kể từ tháng 3/2023, giúp mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5% và lãi suất tái cấp vốn về 4,5%.

Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu khiến cho lãi suất cho vay trở về tiệm cận mức đầu năm ngoái. Lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh cũng được các ngân hàng thương mại chào với mức trung bình từ 6,5 - 7,5%/năm. Có thêm nhiều ngân hàng chào các khoản vay mới mua bất động sản trong thời gian ưu đãi là 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình từ 11 - 12%. 

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ngày càng có nhiều các nhà đầu tư bắt đầu công cuộc “săn đất” tại những khu vực vùng ven thành phố lớn, hay các địa phương phát triển hạ tầng mạnh mẽ và có tốc độ đô thị hóa cao với mặt bằng giá bất động sản còn “hời”, nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. 

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng, tiến trình phục hồi của thị trường địa ốc sẽ còn tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Thị trường bất động sản trong quý IV/2023 được dự báo vẫn trong xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ rệt so với 3 quý trước đó, nhờ niềm tin của các nhà đầu tư dần ổn định lại, lãi suất giảm, thị trường có thêm nguồn cung phù hợp. 

Nhưng sự phục hồi này sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Thực tế, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn bị “bệnh” kéo dài, hiện chưa phục hồi hoàn toàn. Ở thời điểm này, thị trường đi theo hướng phục hồi “chậm mà chắc”, làm quen từ từ với môi trường kinh doanh mới, đây chính là chìa khóa để thành công. 

Cụ thể, thị trường địa ốc không còn phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Quá trình thanh lọc đang diễn ra, những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính sẽ bị loại bỏ, thị trường chỉ giữ lại những khách hàng thực, có kiến thức, hiểu biết. 

Theo nhận định từ các đơn vị nghiên cứu, sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, Cần Thơ, sau đó mới dần phục hồi tới các đô thị vệ tinh lân cận. 

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản hình thành một chu kỳ sôi động, tăng giá trở lại thì cần có thêm thời gian. Bởi thị trường hiện nay vẫn tồn tại tâm lý giằng co. 

Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - Ông Vũ Cương Quyết cho rằng, tâm lý dửng dưng của khách hàng là điều dễ hiểu. Nguyên nhân vì, khi thị trường đi xuống, người mua chỉ mong giá càng giảm, càng rẻ. Trong khi thị trường mới trầm lắng khoảng 1 năm, nhưng người mua dự đoán tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài và giá bán cũng tiếp tục hạ.

Vị chuyên gia khẳng định, thực tế là diễn biến thị trường hiện tại khác so với giai đoạn trước. Khó khăn sẽ sớm đi qua và giá bán bất động sản sẽ tăng trở lại ngay sau đó. 

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nhu cầu thực đối với bất động sản luôn hiện hữu và các chính sách hỗ trợ tốt cho thị trường đã tạo cú hích tương đối. Vì vậy, thời điểm khó khăn nhất của thị trường đã qua đi. Dự kiến thị trường có thể phục hồi vào giữa năm 2024. 

Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc hồi phục sẽ kéo giá tăng trở lại. Do đó, ở thời điểm này, người mua có sẵn dòng tiền nên nắm bắt cơ hội “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, chiết khấu cao. “Nếu để giai đoạn này đi qua, bước vào thời điểm phục hồi thì không dễ để săn được bất động sản tốt giá phải chăng” - Ông Tuấn nói. 

Đồng quan điểm trên, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng cho biết, theo quan sát thị trường thời điểm từ đầu quý III/2023, thanh khoản thứ cấp đã tăng nhẹ, bắt đầu xuất hiện các nhà đầu tư xuống tiền “bắt đáy” tại những dự án có mức chiết khấu hấp dẫn, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư đông đúc, giao thông thuận lợi, kết nối trung tâm.

Theo vị chuyên gia, nhiều khả năng thị trường bất động sản sẽ có thêm các chuyển biến tích cực vào tháng cuối năm hoặc chậm nhất vào nửa đầu năm 2024 nhờ những “bệ đỡ” sau:

Thứ nhất, lãi suất cho vay bất động sản đã giảm và có xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới. Dù rằng room cho vay vẫn còn khó tiếp cận (về các yêu cầu pháp lý của dự án, khả năng trả nợ của doanh nghiệp...).

Thứ 2, các chính sách gỡ vướng pháp lý dự án của các cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu có tín hiệu tốt.

Thứ 3, giải ngân đầu tư công tăng mạnh: Trên cả nước có không ít các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang triển khai rầm rộ, như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở TP. HCM và các tỉnh phía Nam, đường Vành đai 4 ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc...

Thứ 4, tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định. GDP quý II/2023 tăng 4,14%, dù không tăng mạnh nhưng ở mức chấp nhận được trong điều kiện kinh tế thế giới còn phải đối diện với hàng loạt thách thức như hiện nay, lạm phát được duy trì dưới 4%...

“Thời gian tới, thị trường sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc như nhà ở vừa túi tiền tại những khu vực kết nối thuận tiện về trung tâm hay phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ” - Ông Thắng nói

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận: “Có lẽ đây là thời điểm xuống tiền tốt”. Ông cho rằng, giá bất động sản sẽ có giảm sâu, giảm mạnh hơn nữa. Trường hợp giảm 3 - 5% đã được xem là giảm khuyến mại. Bởi nguồn cung trên thị trường còn thiếu và nhu cầu thực đối với nhà ở vẫn còn.

“Ai đã đầu tư vào nhà ở, đất nền, kể cả biệt thự là những người có tiền. Và bây giờ họ sẵn sàng chờ giá lên tiếp hoặc quay trở lại mới bán. Ngoại trừ những người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, bây giờ bức bối quá buộc phải bán, nhưng không nhiều” - Ông Lực nêu thực trạng.