Chuyên gia Trần Khánh Quang: Đất nền năm 2023 chỉ dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực, sẵn tiền mặt

Từng là phân khúc ‘hot’ một thời

Theo một môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm, trước khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ đi xuống, đất nền phân lô là một trong những phân khúc ‘hot’ nhất, dễ kiếm tiền nhất, thu lời nhiều nhất của giới đầu cơ và lướt sóng. 

Đất nền có nguồn cung dồi dào, nhu cầu lớn, hoàn toàn trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm về nguồn cung, giá cả leo cao liên tục và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực.

Kể từ đầu năm ngoái, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm, trầm lắng. Loại hình đất nền nói chung và đất nền phân lô nói riêng cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Thanh khoản lao dốc mạnh, giá bán có xu hướng đi ngang hoặc giảm với nhiều mức độ khác nhau, tùy theo từng khu vực. 

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn khẳng định, nếu cho rằng đầu tư đất phân lô là thất bại thì bây giờ vẫn quá sớm. Hầu hết những trường hợp phải “cắt lỗ” trong thời gian qua là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay, sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư lâu năm vẫn đang tranh thủ “gom” đất tại những khu vực tiềm năng. 

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Nguyễn Thành Nam (Hà Nội, từng có 7 năm chinh chiến trên thị trường bất động sản) cho biết, nhóm của anh vừa mới rót gần 5 tỷ đồng để mua 2 khu đất tại Hòa Lạc. Hai khu đất này nằm ven quốc lộ 21, mục đích của nhóm là xây nhà trọ và chung cư mini. Theo anh Nam, Hòa Lạc đang là một trong những điểm nóng bất động sản nhờ sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng. Chỉ tính riêng khu vực công nghệ cao Hòa Lạc hiện nay đã thu hút được hơn 100 dự án đầu tư.

Theo kết quả thăm dò, thị trường đất nền phân lô tại vùng ven Hà Nội đang dần khởi sắc hơn sau thời gian dài u ám nhờ việc những lệnh cấm phân lô tách thửa đã dần được ‘cởi trói’. Ngoài ra, các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình… cũng bắt đầu xuất hiện giao dịch. 

Ví dụ, giá đất phân lô tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (huyện Thạch Thất) tọa lạc ở vị trí mặt đường 4 - 5m hiện đang được rao bán giá 16 - 20 triệu đồng/m2, so với thời điểm sốt nóng đã giảm khoảng 30%. Điều đáng nói, giá đất tách thửa ở trong ngõ hiện chỉ còn 11 -  12 triệu đồng/m2, so với lúc sốt đã giảm mạnh 40% - 40%. 

Sau một thời gian bốc hơi khỏi thị trường, môi giới nhà đất cũng đã và đang rục rịch quay trở lại thị trường, đồng thời đẩy mạnh việc rao bán đất nền. Trên các trang mua bán bất động sản, dễ dàng bắt gặp những thông tin về đất phân lô trong khoảng giá từ 600 triệu cho đến hơn 1 tỷ đồng.

Có nên đầu tư đất phân lô thời điểm này?

Dưới góc nhìn của một nhà môi giới, anh Lê Tuấn Phương - chủ một văn phòng môi giới tại Hà Nội cho biết, đất nền phân lô tách thửa vùng ven và các tỉnh trong thời gian qua gần như ‘đóng băng’, giao dịch thưa thớt. Tại văn phòng anh Phương, số hồ sơ đất nền đăng ký bán trong quý 3/2023 đã tăng khoảng 200% so với thời điểm cuối quý 2. Một số trường hợp chấp nhận bán lỗ 25-40%, chủ yếu là những nhà đầu tư từng lao vào đỉnh sốt. Còn những mảnh đất đẹp chỉ cần giảm một phần lợi nhuận là có người xuống tiền luôn.

Cũng theo anh Phương, những người mới thường thích “bắt đỉnh” nhà đất khi sốt nóng, những người có kinh nghiệm sẽ “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Vì thế, anh Phương khẳng định, đây chính là thời điểm thích hợp cho các “tay chơi” thực thụ. Người này nhận định, hiện tại dù là thời điểm khó khăn nhưng cũng là cơ hội hiếm có để các nhà đầu tư đi đường dài gom hàng với giá tốt. Tuy nhiên, có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần phải nắm vững để không “chôn tiền vào đất”, đó chính là thời điểm, vị trí, pháp lý cùng với tiềm năng tăng giá tại khu vực đó. 

Với những nhà đầu tư, đặc biệt là những “tay ngang” càng cần phải cẩn trọng. Nguyên nhân bởi, thị trường hiện nay đang tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, đặc biệt là vấn đề thanh khoản. Ngoài ra, xét ở một góc độ nào đó thì thị trường đất nền phân lô vẫn nằm trong tầm thao túng của những nhà đầu tư “tay to”.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường trong năm nay có cơ hội nhưng không rõ ràng, đến năm 2024 thời cơ mới thực sự chín muồi. Đặc biệt, đất nền vẫn là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng phải chọn lọc kỹ càng. Đồng thời, phân khúc này hiện cũng không dành cho số đông. 

Ông Quang cho rằng, đất nền năm 2023 sẽ là cơ hội dành cho 2 đối tượng, đó là nhà đầu tư chuyên nghiệp cùng với người mua ở thực đang sẵn tiền mặt. Đồng thời, những nhà đầu tư tay ngang không nên tham gia, nếu muốn tham gia cần phải có dòng tiền dài hạn, tầm nhìn trong khoảng 3-5 năm.

Đặc biệt, vị chuyên gia này lưu ý: “Dựa trên tình hình thực tế thì các nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, tiếp đến là 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá và có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Trong những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”.

Còn theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đất đô thị và ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời thấp. Ngược lại, giá đất ở những tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn khá thấp nên biên độ tăng sẽ lớn hơn. Tuy nhiên, lợi nhuận cao thì rủi ro nhiều. Các nhà đầu tư đất tỉnh cần xác định thời gian chờ đợi lâu dài, có dòng tiền nhàn rỗi và không sử dụng đòn bẩy tài chính.