Chuyên gia Savills: Giá biệt thự, liền kề đang “neo” đỉnh, nhà đầu tư khó đạt lợi nhuận cao

Nhà đầu tư “còng lưng” gánh lãi suất

Trước diễn biến trầm lắng của thị trường bất động sản trong thời gian qua, hiện không chỉ các chủ đầu tư lớn gặp khó khăn mà cả các sàn giao dịch và nhà đầ u tư nhỏ lẻ cũng đang rơi vào hoàn cảnh nguồn hàng không có, giao dịch trầm lắng, dòng tiền đứt đoạn,...

Ông Nguyễn Tiến Luật, chủ sàn giao dịch bất động sản trên đường Nguyễn Văn Cừ, Long Biên (Hà Nội) chia sẻ, hơn 1 năm trở lại đây, kể từ khi “con sóng” tăng giá loại hình nhà biệt thự, liền kề tại Hà Nội, đặc biệt là các dự án ở phía Đông hạ nhiệt, thị trường này đã “ngủ đông”. Trong khi, nhà đầu tư mua biệt thự, nhà liền kề ở khu vực phía Tây dường như chỉ dậm chân tại chỗ, thì phân khúc này ở khu vực phía Đông lại lỗ, thậm chí có những căn biệt thự trước đó mua đỉnh 16 tỷ đồng/căn, nay cắt lỗ còn 12 - 13 tỷ đồng mà vẫn không có người mua.

Theo ông Luật, nếu các sàn giao dịch và nhà đầu tư sử dụng dòng vốn tự có thì ít bị ảnh hưởng, còn trong trường hợp đi vay ngân hàng sẽ rơi vào tình cảnh “sống dở chết dở”, do lãi suất thả nổi hiện nay vẫn còn khá cao. Ông Luật cho biết, sàn giao dịch của ông hiện đang nhận bán cho các nhà đầu tư 3 - 4 căn biệt thự, nhà liền kề tại một dự án ở Hưng Yên, nhưng từ đầu năm đến nay vẫn chưa thoát được hàng, mặc dù đã cắt lỗ 20%.

Bà Hoàng Thủy, nhà đầu tư cá nhân (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, trước đây bà chỉ đầu tư loại hình chung cư và cho đến hiện tại chung cư vẫn luôn có trong giỏ hàng của mình. Mặc dù có thời điểm chung cư chỉ “đứng yên”, mua bán không đạt nhiều lợi nhuận, cho thuê cũng khó, nhưng đến nay loại hình này đang là cứu cánh cho khoản lỗ khi đầu tư nhà liền kề.

Cụ thể, bà Thủy cho biết, hồi cuối tháng 5/2022, bà và em ruột có góp vốn đầu tư chung một căn liền kề tại Ocean Park 2 với giá 16 tỷ (bao gồm cả chênh 2 tỷ cho người mua trước), thời điểm đó gần như phải “tranh cướp” với các nhà đầu tư khác mới mua được. Thế nhưng, đầu tư chưa kịp có lời thì thị trường bất ngờ “lao dốc” không phanh, khoản tiền vay ngân hàng 10 tỷ đồng (thế chấp luôn căn liền kề này) lãi suất thả nổi năm thứ 2 lên đến 11% khiến hai chị em “sấp ngửa” ngược xuôi chạy vạy, lấy chỗ nọ bù chỗ kia để trả cả gốc lẫn lãi gần 200 triệu đồng/tháng.

“Những lúc này muốn bán đi cho nhẹ gánh, nhưng kẹt nỗi là đầu năm tôi đã rao bán cắt lỗ 3 tỷ đồng nhưng vẫn không thoát được hàng. Đến giờ, tôi đã phải bán 1 căn chung cư tại Mỹ Đình và còn 1 căn cho thuê để lấy ngắn nuôi dài, trả lãi bớt cho ngân hàng”, nhà đầu tư này tâm sự.

Bà Thủy cho biết thêm, rất may thời điểm này chủ đầu tư dự án ở Hưng Yên đã tung chính sách để hút khách hàng đến sinh sống tại dự án, cụ thể là hỗ trợ chủ nhà 20 triệu đồng/căn/tháng, với điều kiện là các căn liền kề này hoàn thiện, có người đến sinh sống và có phát sinh tiền điện, tiền nước,... Sau khi được hỗ trợ, bà Thủy đã sửa sang và cho thuê được 28 triệu đồng/tháng.

Nhà đầu này rất vui mừng vì kỳ vọng khi có dân cư về sinh sống, có hàng quán, tiện ích sinh hoạt đầy đủ,... thì dự án cũng sẽ nhanh chóng hút khách hàng mua và đầu tư, giá nhà biệt thự và liền kề không còn cảnh phải cắt lỗ, thị trường sẽ sôi động trở lại.

“Sau khi suy tính lại, tôi cố gồng gánh chờ thị trường hồi phục, vì người sinh ra chứ đất có sinh ra đâu. Chung cư chỉ tăng trong ngưỡng, nhưng nhà đất tôi tin sẽ tăng bằng lần. Bằng chứng là nhà biệt thự, liền kề trong mấy năm vừa qua tăng gấp 2, 3 lần”, bà Thủy nói.

Giá neo đỉnh, thanh khoản thấp khiến nhà đầu tư khó có lợi nhuận

Quả thực, giá nhà đất mấy năm vừa qua tăng “chóng mặt”. Đơn cử như nhà biệt thự, liền kề tại khu đô thị Starlake giai đoạn 2 (quận Tây Hồ), với căn biệt thự song lập rộng khoảng 290m2 được chủ nhà mua hồi cuối năm 2019 với giá 55 tỷ đồng (189 triệu đồng/m2), thì nay đang được trả 130 tỷ đồng (448 triệu đồng/m2).

Hay như căn liền kề 150m2 tại dự án Vinhomes Gardenia có giá bán 15 tỷ đồng (100 triệu đồng/m2) vào hồi cuối năm 2019, thì đến nay cũng căn liền kề đó đã tăng gấp đôi, lên tới 45 tỷ đồng/căn (300 triệu đồng/m2).

Giá nhà neo ở mức cao khiến việc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào một vòng luẩn quẩn: bán không có người mua. Sở dĩ, với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng thì rất ít người có khả năng mua để ở. Trong trường hợp mua để đầu tư thì nhà biệt thự, liền kề đang ở đỉnh con sóng sẽ rất khó có lợi nhuận.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, giá biệt thự, nhà liền kề liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới đã dẫn đến việc giá bán hiện nay quá cao, tính thanh khoản thị trường thấp, dự án dù đủ pháp lý hay chưa đều khó thành công trong thời điểm này.

“Nhà đầu tư nếu muốn có lợi nhuận thì cần chọn dự án có giá vừa phải, chưa trong biên độ tăng giá. Như các dự án ở Mê Linh có giá 10 tỷ đồng/căn thu hút được nhiều người xuống tiền. Nhưng các dự án ở quận Hà Đông giá hiện đã quá cao nên thanh khoản kém”, vị chuyên gia Savills cho hay.

Thị trường biệt thự, nhà liền kề đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành pháp lý, không có áp lực dòng tiền, không bắt buộc phải hoàn thành dự án thì họ sẽ tạm dừng vì đất không bao giờ mất giá. Còn trường hợp chủ đầu tư đang xây dựng dự án dở dang, thì gặp áp lực cả dòng tiền và tính thanh khoản.