Cuộc đua dài hơi của bất động sản công nghiệp

Các chuyên gia dự báo, triển vọng phát triển hạ tầng cùng sự chuyển dịch của dòng vốn ngoại, đặc biệt là thị trường Mỹ sẽ góp phần thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Đón dòng vốn lớn

Số liệu từ Bộ Kế hoạch Đầu tư cho thấy, tính đến ngày 20/10, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 25,76 tỷ USD, tăng 14,7% so cùng kỳ năm 2022. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2,14 tỷ USD, chiếm hơn 8,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. Trước đó từ tháng 4 đến tháng 6/2023 bất động sản đánh mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài và chỉ quay lại vị trí này kể từ tháng 7 đến nay.

Các tỉnh, thành phố như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, TP HCM, Bắc Giang, Bình Dương... vẫn là nơi có dự án đầu tư mới tập trung bởi lợi thế thu hút như cơ sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, công tác xúc tiến đầu tư… Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc; Hong Kong, Đài Loan (Trung Quốc) là các nhà đầu tư chiếm tỷ trọng lớn trong đầu tư (chiếm tới 81,7% tổng vốn đầu tư của cả nước trong 10 tháng). 

Ở một diễn biến liên quan, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản đã trở nên sôi động hơn từ quý III. Khắc phục tình trạng thiếu vốn, nhiều nhà đầu tư đang tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ bằng hoạt động M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư. 

Nhiều nhà đầu tư ngoại chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia,... cũng đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản theo hình thức mua lại cổ phần với quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu USD. Tuy nhiên, các nhà đầu tư này thường ưu tiên dự án có tính pháp lý sạch, có tiềm năng trong tương lai, vị trí đẹp…

Thực tế của thị trường, theo số liệu báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản công nghiệp quý III được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công như VSIP II tại Nghệ An có quy mô 500 ha, VSIP Cần Thơ có quy mô 900 ha, VSIP Bắc Ninh II có quy mô 282 ha, Khu công nghiệp Gia Bình II tại Bắc Ninh,…

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc Nam duy trì ở khoảng 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cho thấy nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng. Thống kê cho thấy một số khu công nghiệp tại khu kinh tế trọng điểm đón thêm các dự án đầu tư hàng trăm triệu USD của vốn nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử, tại Bắc Giang có dự án của Fulian Precision Technology với vốn đầu tư 621 triệu USD; Bắc Ninh có dự án 280 triệu USD của Goerteck (Hong Kong) Co. và Quảng Ninh có dự án 165 triệu USD của Boltun Corp & QST International Corp. Hay như ở phía Nam ở Bình Phước, Long An, Bình Dương lần lượt có các dự án của Shandong Haohua Tire trị giá 500 triệu USD, dự án 185 triệu USD của Suntory Pepsico Việt Nam và dự án 163 triệu USD của Pandora Production Holdings A/S.

Ngoài ra, còn rất nhiều tỉnh, thành phố có thương vụ đầu tư lớn vừa ký kết hoặc vừa cấp giấy chứng nhận đầu tư. Như Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hải Dương vừa cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư Biel Crystal Private Limited (Singapore). Tại Hải Phòng, trao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/điều chỉnh tăng vốn cho các dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn với tổng vốn đăng ký đầu tư gần 1 tỷ USD (bao gồm các dự án Nhà máy sản xuất vật liệu phân hủy sinh học công nghệ cao Ecovance của Tập đoàn SK (Hàn Quốc); Dự án sản xuất máy và thiết bị văn phòng của nhà đầu tư Kyocera Document Solutions Inc. (Nhật Bản))…

Vẫn còn những thách thức

Các chuyên gia nhận định, động lực tăng trưởng cho bất động sản khu công nghiệp vẫn đến từ tăng trưởng nguồn vốn FDI và đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Tiềm năng là vậy song cũng không ít ý kiến cho rằng bên cạnh cơ hội cũng xuất hiện nhiều thách thức trong đó có việc cạnh tranh thu hút đầu tư vào lĩnh vực mới.

Trên thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn với đa dạng các lĩnh vực, tuy nhiên, cũng chỉ ra một số thách thức nhất định của loại hình này trong thời gian tới gồm: Thứ nhất là chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực; Thứ hai, năng suất lao động cũng thấp hơn so với các nước trong khu vực; Thứ ba, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt đã gây trở ngại cho các nhà đầu tư và một số dự án đã bị trì hoãn vì việc thực hiện.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng của lực lượng lao động Việt Nam nhằm tăng năng suất và hiệu quả hoạt động.

Ở xu hướng dài hạn, mặc dù còn nhiều thách thức song thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn được nhận định khá khả quan và còn nhiều dư địa để phát triển.

Bên cạnh đó, với Nghị định số 35/2022/NĐ-CP  của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế được ban hành được nhận định là sẽ góp phần đơn giản hóa các thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Ngoài ra, nhiều dự án giao thông trọng điểm được đầu tư như Vành đai 4 - giai đoạn 1, Vành đai 3 - TP HCM kỳ vọng giúp kết nối liên vùng, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông cho các khu công nghiệp.

Nhìn nhận thị trường bất động sản công nghiệp là một cuộc đua dài hơi, ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, việc các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động hoặc di dời khỏi Trung Quốc và Việt Nam được xem là lựa chọn ưu tiên đối với các nhà đầu tư quốc tế sẽ là cơ hội cho phân khúc này.