Khốn khổ khi chung cư xập xệ nhưng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì

Trây ỳ nhiều năm không bàn giao

Cư dân nhiều chung cư phản ánh, tình trạng chủ đầu tư không bàn giao 2% quỹ bảo trì nên không có kinh phí sửa chữa hệ thống PCCC, thang máy, xử lý nước thải… Điều này khiến hàng ngàn hộ dân sống trong cảnh nơm nớp lo âu trước hiểm nguy rình rập khi xảy ra sự cố thang máy, cháy nổ.

Tại chung cư Topaz Home (102 Phan Văn Hớn, P.Tân Thới Nhất, Q.12, TP.HCM), nhiều thiết bị PCCC, thang máy... xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng nhưng không có kinh phí sửa chữa.

Cụm chung cư gồm 8 block, cao 20 tầng với 1.172 căn hộ và trung tâm thương mại được bàn giao cho cư dân năm 2019. Theo quy định, sau 12 tháng bàn giao thì chủ đầu tư (CĐT) phải phối hợp chính quyền địa phương tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị (BQT). Thế nhưng, sau nhiều lần trì hoãn, đến ngày 16/10/2022, hội nghị nhà chung cư mới được tổ chức thành công, bầu ra BQT (chậm 2 năm so với quy định).

Từ tháng 11/2022 đến nay, BQTCC Topaz Home nhiều lần gửi công văn, liên hệ Chủ đầu tư làm việc về việc bàn giao hồ sơ pháp lý vận hành và 2% quỹ bảo trì nhưng phía công ty bàn giao không đầy đủ.

Tương tự, chung cư Saigon Gateway, số 702 Võ Nguyên Giáp, P.Hiệp Phú, TP.Thủ Đức, TP.HCM không bàn giao quỹ bảo trì hơn 30 tỉ đồng cho BQT để vận hành, bảo trì, sửa chữa hệ thống và các trang thiết bị. Các bình chữa cháy tại chung cư đã hết hạn lâu ngày, đèn báo sáng khi có sự cố tại các hành lang cũng bị hư hỏng gần hết còn thang máy thường xuyên trục trặc. Đặc biệt, kết cấu tòa nhà đang xuống cấp nghiêm trọng dẫn đến nền nhà bị bong tróc, nước thấm từ sân thượng vào các căn hộ...

Chung cư này được Công ty Hiệp Phú bàn giao và đưa vào hoạt động từ năm 2019 với 933 căn hộ, khoảng 3.200 người dân đang sinh sống. Tháng 3/2022, BQT chung cư có quyết định thành lập và tiến hành làm việc với Công ty Hiệp Phú để nhận bàn giao quỹ bảo trì và hồ sơ pháp lý. Năm 2023, Công ty Hiệp Phú đã bàn giao hồ sơ pháp lý, nhưng còn quỹ bảo trì hơn 30 tỉ đồng thì CĐT "không nhả".

Đầu năm 2024, BQT chung cư Saigon Gateway đã có đơn gửi UBND TP.Thủ Đức, Công an TP.Thủ Đức kiến nghị xử lý hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật của Công ty Hiệp Phú. BQTCC Saigon Gateway kiến nghị UBND TP.Thủ Đức và Công an TP.Thủ Đức xử lý các dấu hiệu vi phạm pháp luật của Công ty Hiệp, góp phần đảm bảo an toàn cho tài sản, tính mạng cư dân đang sinh sống tại chung cư Saigon Gateway.

Vấn đề quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là câu chuyện dai dẳng, kéo dài suốt nhiều năm qua. Trước khi Ban quản trị được thành lập hầu hết chủ đầu tư khi bàn giao nhà đều yêu cầu khách hàng (là những cư dân mua nhà tại dự án) chuyển hết phần tiền phí bảo trì (chiếm 2% tổng giá trị nhà ở) vào tài khoản của mình, mà không mở tài khoản riêng. Và ngay cả khi BQT được thành lập, phía chủ đầu tư cũng tìm mọi cách để kéo dài, cố tình chây ì không chịu bàn giao quỹ hoặc khi bàn giao đã “vẽ” ra những khoản chi phí để cắt xén bớt số tiền phải hoàn trả.

Nếu nhìn vào danh sách thanh tra của cơ quan chức năng thì những trường hợp này nhiều không kể xiết, đặc biệt là ở 2 TP lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... Với số tiền rất lớn, hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng phí bảo trì “chảy” vào tài khoản của chủ đầu tư ngay từ thời điểm người dân mua nhà.

Cưỡng chế bàn giao quỹ

Theo quy định của Bộ Luật Hình sự, với hành vi chiếm đoạt, chiếm giữ tài sản của người khác như vậy thì cơ quan chức năng hoàn toàn có căn cứ để khởi tố hình sự, nhưng sự việc gần như vẫn đang bị “lãng quên”. Trường hợp các chủ đầu tư cố tình trây ỳ, không bàn giao quỹ bảo trì cũng là một hành vi cố tình chiếm đoạt, chiếm giữ tài sản của người khác.

Chỉ riêng câu chuyện về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư như thế nào, mà hàng chục năm qua đã xảy ra mâu thuẫn dẫn đến xung đột, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và thậm chí giữa cư dân với chính Ban quản trị nhà chung cư. Trước tình trạng này, Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa, phát huy Luật Nhà ở năm 2014 với nhiều nội dung mới được cơ quan soạn thảo sửa đổi, bổ sung. Phía Bộ Xây dựng - cơ quan quản lý Nhà nước được Chính phủ giao nhiệm vụ soạn thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở năm 2024, mới đây đã công bố công khai để xin ý kiến góp ý về dự thảo lần 2 đối với Nghị định này.

 Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất quy định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư lập tài khoản riêng để thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không bàn giao thì thực hiện cưỡng chế bàn giao tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này.

Đối với trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua thì UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế để thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để bàn giao cho Ban quản trị theo quy định tại Điều 80 của Nghị định này.

Trường hợp tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư không còn hoặc không đủ tiền thì thực hiện cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 81 của Nghị định này.