Chuyên gia nhận định về hướng đi giúp thị trường bất động sản “thoát đáy”

Tuy nhiên giá thuê để kinh doanh trên nhiều tuyến phố tại Hà Nội và TP. HCM vẫn không giảm. Đặc biệt giá bán căn hộ chung cư tại khu vực trung tâm vẫn rất cao. Thông tin từ các doanh nghiệp địa ốc, sau thời gian dài “ở đáy”, từ đầu tháng 11/2023 thị trường bớt “rầu rĩ” hơn và dự kiến từ nay đến cuối năm có thể sẽ “thoát đáy”. 

Tâm lý khách hàng được cải thiện

Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes - Ông Lê Đình Chung cho rằng thị trường vẫn tồn tại nghịch lý. Hiện sản phẩm khó bán chứ không giảm giá, nhất là phân khúc căn hộ để ở. Nhưng ông Chung cho rằng tại những thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM bắt đầu cho thấy những tín hiệu thoát đáy.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - Ông Hoàng Hải thông tin, tại Hà Nội, giá bán trung bình của các căn hộ cao cấp mở bán mới trong quý III/2023 đã tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm, giá khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Giá bán trung bình vẫn tăng ổn định, đạt khoảng 32 triệu đồng/m, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS - Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trong giai đoạn 2008 - 2014, khủng hoảng nguồn về lĩnh vực BĐS do nguồn cung và cầu mất cân đối, nhất là phân khúc BĐS cao cấp dư thừa hàng tồn kho lớn. Tuy nhiên, hiện “cầu” còn rất lớn, song “cung” khan hiếm, khiến cho giao dịch khó khăn nhưng giá bán vẫn có xu hướng tăng. 

Theo đánh giá của giới kinh doanh BĐS, thị trường địa ốc mới phục hồi khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ quý III/2024 khi các chính sách đã thẩm thấu và một số luật quan trọng được thông qua.  

Báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS (Đất Xanh Services) cho biết, giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã cải thiện, đây là yếu tố quan trọng để tăng đà phục hồi. 

Khách hàng ưa thích hơn các sản phẩm như căn hộ, nhà phố thuận tiện kinh doanh và sinh hoạt. Cụ thể, 62% người được hỏi ưu tiên chọn mua căn hộ; 31% chọn biệt thự, nhà phố; 5% chọn biệt thự, đất nền; 2% chọn đất nền. 

Đất Xanh Services cho rằng theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đáy thì chắc chắn phải đến thời điểm phục hồi trở lại. “Thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy, đang chờ thoát đáy” - Đại diện Đất Xanh Services nhận định.

3 kịch bản có thể xảy đến

Vào quý I/2023, toàn thị trường BĐS rơi vào trạng thái căng thẳng, khi tín dụng bị siết chặt, lãi suất cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền tại các doanh nghiệp gia tăng. Trong khi các dự án bị ách tắc vì vướng mắc pháp lý. Tới quý II, III/2023 áp lực mới phần nào hạ nhiệt. 

Mấu chốt của thị trường địa ốc là lãi suất và room tín dụng, tức là dòng vốn tới từ ngân hàng. Khi lãi suất hợp lý hơn, nguồn vốn từ ngân hàng được khơi thông thì một chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS sẽ xuất hiện. 

Nổi bật trong các chỉ đạo trực tiếp từ Chính phủ thông qua những văn bản với thị trường địa ốc là Nghị quyết 33 về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển; và Thông tư 10/2023 của Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn 6385 về giảm lãi suất cho vay, trong đó yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%/năm để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi cũng như phát triển sản xuất, kinh doanh. Điều này trở thành cú hích cho thị trường “vượt bão”, người dân sẽ dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng với lãi suất phải chăng. 

Như vậy cũng có nghĩa, thị trường BĐS đã tới giai đoạn cuối của kỳ suy thoái. Cuối năm 2023, thị trường sẽ ấm dần lên và dự kiến đi theo 1 trong 3 kịch bản sau: 

- Kịch bản lý tưởng: Lãi suất dưới 10%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50% (sản phẩm được mở bán).

- Kịch bản kỳ vọng: Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%

- Kịch bản thách thức: Giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%, tỷ lệ hấp thụ 10%.

Cả 3 kịch bản này đều cho thấy tại thời điểm này thị trường đang “từ đáy đi lên”. Nhưng thị trường sẽ đi lên theo hình chữ U thay vì chữ V, nghĩa là tốc độ vẫn chậm so với kỳ vọng. 

Nên đầu tư vào loại hình nào?

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, có 80% giao dịch thành công là những dự án căn hộ chung cư có pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch chung cư cao cấp đạt 40%, trung cấp đạt 35%, bình dân chỉ 1%. 

Tại Hà Nội, 49% số môi giới tham gia khảo sát cho rằng đầu tư chung cư để bán, cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất trong quý cuối năm 2023. Tín dụng đã được nới, lãi suất giảm thì giá bán căn hộ mới tại Hà Nội đã tăng trở lại. 

52% số các dự án chung cư chào bán có giá trên 47 triệu đồng/m2, tăng 5% so với cùng kỳ. Số còn lại có giá từ 35 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). 

Tại TP. HCM, giá đất nền tại các huyện vùng ven vẫn có xu hướng giảm, quay lại giá trị thật đã khiến giao dịch thuận lợi hơn. Ví dụ, tại Hóc Môn, đất nền ở xã Xuân Thới Sơn được chào bán từ 19 triệu đồng/m2, trong khi cùng kỳ năm trước có giá 25 triệu đồng/m2. Đất nền một số trục đường chính tại xã Bà Điểm giảm 20% còn 19 triệu đồng/m2 so với quý đầu năm. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn từ 6 - 8 tỷ đồng/lô, giảm trung bình 1,5 tỷ đồng tùy vị trí.

Đất nền tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp. Đất nền tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè) chào bán 2,5 tỷ đồng/diện tích từ 80 - 85m2, giảm 500 triệu đồng so với cùng kỳ. Tại Cần Giờ, đất nền khu Phước Lộc giảm từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 15 triệu đồng/m2 sau một năm. 

Thực tế, giá đất nền ngoại thành đang giảm, dần trở về giá trị thực, không còn xuất hiện chiêu “đánh sóng”, “thổi giá”. Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á - Ông Nguyễn Lộc Hạnh cho rằng, các tháng cuối năm 2023 có thể xem là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường BĐS tại TP. HCM, thị trường sẽ ấm dần lên trong năm 2024.