VARS: Nhiều khó khăn xuyên suốt quá trình xây dựng nhà ở xã hội

Suốt quá trình triển khai khó khăn chồng khó khăn

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến hiện tại, nguồn cung nhà ở có xu hướng sụt giảm một cách nghiêm trọng. Số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế. Trong khi đó thì ước tính có khoảng 1200 dự án với giá trị khoảng 30 tỷ USD lại đang gặp phải vướng mắc trong quá trình triển khai. Cũng kể từ cuối năm 2022 đến hiện tại, mới chỉ có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ. 

Nguồn cung nhà ở hạn chế và thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp với túi tiền, chi phí ở những khâu dự án đều cao đã khiến cho giá địa ốc, đáng chú ý là căn hộ chung cư ở các thành phố lớn liên tục tăng, chưa có dấu hiệu ngừng lại. Nhà ở xã hội đã gần như là cơ hội duy nhất cho giấc mơ an cư của đại đa số người dân. Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách với mục đích thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện được nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Mặc dù vậy thì những chính sách này vẫn còn có nhiều bất cập và thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. 

Trong sự kiện công bố báo cáo quý 3/2023 của VARS, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc G-Home - ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết: “Cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội rất phức tạp. Và việc xin cấp phép xây dựng dự án vẫn còn rề rà, thậm chí là mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để có thể ra được giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm để hoàn thành thủ tục”. 

Cũng theo đó, dù nội dung quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất tuy nhiên trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải kinh qua định giá đất - hiện nay vẫn đang còn gặp nhiều vướng mắc và tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Song song với đó, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp thuế M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành). Hơn thế, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Và khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào những dự án hoặc là bù vào giá đất. 

Chưa kể, sau thời gian 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để tiến hành xây dựng cũng như bàn giao nhà cho khách hàng. Và sau đó là chủ đầu tư vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu là 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau thời gian 5 năm đưa vào sử dụng. 

Quá trình này đã kéo dài lên đến 9 năm, sau đó thì dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong thì doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó thì xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ và khoản phí nào cũng sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì thế mà doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn ở trong trạng thái hên - xui như một canh bạc.

Và khó khăn chưa dừng lại ở đó, việc tiếp cận với nguồn vốn cũng là một trong những trở ngại lớn đối với các chủ đầu tư. Và theo nghiên cứu, hầu hết các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng ở Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20 - 30% huy động từ khách hàng, có đến 50% phải trông chờ vào các tổ chức tín dụng. Mặc dù vậy thì đã có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay bởi không có tài sản thế chấp, chỉ bởi khu đất để phát triển nhà ở xã hội bị định giá 0 đồng vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất. Lúc này thì ưu đãi chưa thấy đâu mà chỉ thấy vô hình chung làm khó cho doanh nghiệp. 

Việc vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn và vướng mắc, bất cập đã khiến cho đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội dường như rất khó để đạt được mục tiêu đề ra. 

Chính sách lại đang hướng về người không cần mua trong khi những người cần mua thì không mua được

Những khó khăn trong quá trình triển khai đã khiến cho nguồn cung ra thị trường đang ngày càng trở nên khan hiếm tuy nhiên thị trường vẫn đang xảy ra hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu lại vừa ế. Mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn đang ngày càng tăng với tốc độ đô thị hóa cùng với khoảng cách đang ngày càng xa giữa tỷ lệ gia tăng giá địa ốc và thu nhập. 

Và với tỷ lệ đô thị hóa năm 2022 đạt mức 41,5% và sẽ tăng lên khoảng 50% vào năm 2030. Mỗi năm thì Việt Nam phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Cũng theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp của những địa phương trong giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 2.400.000 căn.

Như thế thì ngay cả khi đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung cũng không đủ đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó thì con số hiện tại cho thấy vẫn đang rất xa so với mục tiêu của đề án, dù cho các cấp từ trung ương đến địa phương đều đang nỗ lực thực hiện. 

Cũng theo thông tin nghiên cứu của VARS, ở các khu vực có dự án nhà ở xã hội được mở bán đã có nhiều dự án ghi nhận lượng quan tâm và gửi hồ sơ gần hết bảng hàng ngay khi tung ra thị trường trong khi một số địa phương có khu chế xuất, khu công nghiệp với hàng trăm nghìn lao động nhập cư ghi nhận tình trạng ế ẩm dù đã chào bán nhiều lần. 

Vào hồi tháng 8 vừa qua, UBND tỉnh Bắc Ninh gửi báo cáo cho Bộ Xây dựng đề cập rằng, dù tỉnh Bắc Ninh triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân tuy nhiên dường như công nhân làm việc ở trên địa bàn tỉnh lại không mấy mặn mà với việc mua nhà ở công nhân. 

Và theo đó, trong số 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành, hoàn thành một phần ở Bắc Ninh, cung cấp ra thị trường khoảng 4000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc ở trong các khu công nghiệp đăng ký mua lại rất ít. 

Trong báo cáo có nêu rõ, thời gian qua các chủ dự án đã rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân tuy nhiên số lượng bán được rất ít, hiện 7 dự án vẫn đang còn tồn 1.324 căn nhà. 

Giải thích về điều này, ông Nguyễn Hoàng Nam cho hay nguyên nhận chính là bởi người cần mua thì không mua được trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. 

Ông Nam chia sẻ: “Luật liên quan nhà ở xã hội rất xiết đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân. Nhiều tỉnh lại chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp. Thậm chí, có tỉnh chỉ bán cho đối tượng công nhân trong KCN nhưng chỉ thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao”. 

Chính vì thế để đảm bảo an sinh xã hội, để không còn hiện tượng Nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế thì cần phải tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Song song với đó là mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đáng chú ý là nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua và mua) cần phải được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết và giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như là tình trạng chỗ ở, mức thu nhập,...

Ngoài ra thì cần phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội cũng cần được nâng cao chất lượng và đảm bảo đủ điều kiện cho dân sinh sống được lâu dài. Và để có thể nâng cao chất lượng tuy nhiên vẫn đảm bảo giá thành hợp lý, chủ đầu tư thu được lợi nhuận thì nên phát triển dự án nhà ở xã hội với quy mô phù hợp nhất. 

Còn quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cũng cần phải thay đổi một cách phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu tuy nhiên cũng cần hướng đến những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy tuy nhiên không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện đang có giá bán ở ngưỡng cao. Bởi nếu như người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo và cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống cũng như không có tích lũy. Vì thế mà họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.