Chung cư xuống cấp, chủ đầu tư hay cư dân phải bỏ tiền sửa chữa?

Bảo hành, bảo trì nhà chung cư là gì?

Trước đó, Đô Thị Mới đã có nhiều bài viết phản ánh về tình trạng nói trên như “Cư dân than trời vì Khu tái định cư Nam Trung Yên xuống cấp, thiếu chỗ để xe trầm trọng” hay “Khốn khổ khi chung cư xập xệ nhưng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì”. Trao đổi với PV, luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Khoản 1, 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng. Thời hạn bảo hành được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (hoàn công).

Khi chung cư hết hạn bảo hành mà xảy ra hư hỏng, thì chủ sở hữu nhà chung cư (chủ nhà) kết hợp với Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.

Cũng theo luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua hoặc phần diện tích giữ lại làm kinh phí bảo trì nhà chung cư. Khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua.

Đồng thời, CĐT có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì tòa nhà để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. Đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị thông qua.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị. Đồng thời, chủ đầu tư phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

 Nếu CĐT không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc CĐT phải thực hiện bàn giao theo quy định.

Như vậy, nếu chung cư hết thời hạn bảo hành thì kinh phí bảo trì được dùng để sửa sang lại những hạng mục xuống cấp. Qua đó, có thể thấy việc bảo trì nhà chung cư không chỉ là trách nhiệm của Ban quản trị, chủ căn hộ mà cũng là trách nhiệm của CĐT.

Trách nhiệm của chủ đầu tư khi chung cư xuống cấp

Liên quan đến vấn đề chung cư xuống cấp, luật sư Hoàng Tuấn cho rằng, mặc dù quy định là vậy nhưng vẫn cần có cơ chế rõ ràng hơn để ràng buộc trách nhiệm của CĐT trong vấn đề bảo hành, bảo trì nhà chung cư.

Bởi trên thực tế, không thiếu trường hợp CĐT chây ì trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, hay thực hiện các quy trình để tòa nhà có Ban quản trị đại diện quản lý, bảo vệ quyền lợi của cư dân nói chung và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nói riêng.

Bên cạnh đó, nếu không có chế tài đủ mạnh hoặc quy định đủ chặt chẽ, việc sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư vẫn phải phụ thuộc rất nhiều vào CĐT. Khi ấy, quyền lợi của cư dân chắc chắn sẽ bị chậm trễ, thậm chí là không được đảm bảo.

Minh chứng là hiện nay, nhiều chung cư tái định cư như Nam Trung Yên, Đồng Tàu, Đền Lừ…, Hà Nội đang rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng ở một số hạng mục, khiến đời sống cư dân gặp nhiều khó khăn, bất tiện. Trong khi đó, CĐT lẫn cơ quan chức năng đều chậm trễ trong việc xử lý với lí do là vướng mắc cơ chế, chính sách và thiếu kinh phí.

Thậm chí, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 18/2018 quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại chung cư tái định cư.

 Việc này nhằm mục đích hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (thang máy; hệ thống phòng cháy, chữa cháy; máy bơm nước; máy phát điện; hệ thống chống sét và mặt ngoài …). Đồng thời hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành chung cư tái định cư.

Mặc dù vậy, việc giải quyết tình trạng xuống cấp tại các chung cư tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội vẫn “giậm chân tại chỗ” khiến cư dân chỉ biết “than trời”.

Do đó, luật sư Hoàng Tuấn Vũ cho rằng cư dân vẫn phải chủ động trong việc tự bảo vệ quyền lợi của mình. Ví dụ như trong quá trình tìm hiểu mua căn hộ, người dân cần kiểm tra thời hạn bảo hành của căn hộ còn hay đã hết. Bởi có không ít trường hợp CĐT chuyển nhượng dự án qua tay nhiều lần và thời điểm mở bán sản phẩm cách thời điểm hoàn công rất lâu. Vì thế, khi đến tay người mua thì thời gian bảo hành đã hết.  Khi đó, người dân sẽ phải tự chịu trách nhiệm với những hư hỏng xảy ra nếu có.