Đất nền vùng ven Hà Nội và TP.HCM “ấm nóng” trở lại

Tính thanh khoản được cải thiện rõ

Từ đầu năm tới nay, phân khúc chung cư trở thành phân khúc có diễn biến “nóng” nhất trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, đất nền cũng bắt đầu nóng, với số lượng người quan tâm tới phân khúc này không ngừng tăng lên.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, sau khi chung cư ở phía Bắc tăng giá trên 10% sau 6 tháng vừa qua, sẽ kéo theo phân khúc đất nền tăng cùng. Bởi các sản phẩm bất động sản trên có tác động tương tác lẫn nhau.

Theo ông Quyết, thời gian gần đây, đất nền quanh Hà Nội và các tỉnh lân cận Thủ đô tính thanh khoản được cải thiện rõ ràng.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đã bắt đầu "rã băng". Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.

Những khu vực như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức (Hà Nội) mức độ quan tâm tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023.

Một môi giới bất động sản cho hay, đất tại khu vực Song Phương (Hoài Đức, Hà Nội) có diện tích 64m2, sau Tết 2024 giá 70 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 77 triệu đồng/m2; hay khu Nam Hồng (Đông Anh) một lô đất diện tích 85m2 giá 5,1 tỉ đồng, nay cũng đã tăng thêm được 400-500 triệu đồng/lô…

Hơn 1 tháng nay, gần như tuần nào nhóm của người môi giới này cũng bán được 1 căn nhà đất thổ cư, các căn có tầm tiền 2 - 3 tỉ đồng, với diện tích 20 - 30m2 vẫn được khách hàng quan tâm. Căn tầm tiền từ 5 tỉ đồng trở lên thì khó bán hơn vì kén khách có nguồn tài chính mạnh.

Tương tự, thị trường đất nền ở các tỉnh phía Nam cũng đang "ấm" lên sau thời gian trầm lắng kể từ cuối năm 2022. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường này mới thấy rõ ở một số khu vực đô thị có biến động về quy hoạch, còn đất nền ở khu vực các huyện vẫn chưa có nhiều biến động.

Giám đốc Batdongsan.com.vn ông Đinh Minh Tuấn cho hay, trong 3 tháng qua, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Bên cạnh đó, đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven.

“Phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đã trở lại. Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay” ông Tuấn cho hay.

Không phải sản phẩm nào cũng có thể sinh lợi

Lý giải cho nhận định trên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự “bão hòa” của các kênh đầu tư khác.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện không có nhiều sản phẩm để xuống tiền. Phân khúc căn hộ “tắc” dự án mới do pháp lý chưa khơi thông, nhà riêng, nhà phố kém đa dạng, giá bán lại cao. Trong khi đó, đất nền lại là sản phẩm dễ mua, dễ sang tên, có sổ và giữ tài sản bền vững, an toàn, khả năng sinh lợi tốt và quan trọng nhất là hiện tại giá đất nền vẫn đang rất “mềm” so với 2-3 năm trước đó.

Song, ông Tuấn cũng nhấn mạnh, không phải sản phẩm đất nền nào cũng có thể tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp, khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có thể tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá “sốc” như từng diễn ra ở vài năm trước.

Thêm một yếu tố được các chuyên gia khuyến cáo nhà nhà đầu tư cần chú ý ở thời điểm này là nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh koanh bất động sản sửa đổi. Vì thế, trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ nhất định.

Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền và giá tăng nóng, không còn tình trạng "bong bóng" bất động sản. Sự bùng nổ giá đất nền khó diễn ra trong giai đoạn tới.

Hiện tại, nhiều khu vực bị "đẩy giá" tăng cao nhưng chỉ mang tính tự phát, cục bộ ăn theo thông tin hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền, đừng vội lao vào những giao dịch chớp nhoáng.

Xu hướng giảm giá đất nền đang dừng lại, thay vào đó là xu hướng tăng nhẹ ở một số thị trường trọng điểm. Dù đất nền đang "ấm" lên nhưng theo các chuyên gia, khó có "sốt nóng" ngay trong năm 2024.