Lý do gần 3.800 căn hộ tái định cư ở TP.HCM đấu giá nhiều lần vẫn “ế”?

Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) TP. HCM vừa báo cáo UBND Thành phố kế hoạch bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức. Đây là những căn hộ từng nằm trong chương trình 12.500 căn tái định cư cho người dân bị giải tỏa. 

Theo kế hoạch được Sở trình, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý của hàng nghìn căn hộ này dự kiến kéo dài từ tháng 8/2024 - 8/2025. Trước tháng 10/2025, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện đấu giá. Thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trước tháng 11/2025.

 Theo thông tin của Sở này, số căn hộ trên được tạo lập bằng vốn ngân sách. Để đảm bảo chặt chẽ về trình tự, thủ tục và thẩm quyền bán tài sản công, UBND TP sẽ chỉ đạo các sở, ngành liên quan tiếp tục rà soát và đề xuất các thủ tục cần thiết trước khi đấu giá.

Một số bước cần thực hiện như: Chuyển đổi mục tiêu từ quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại; xác lập sở hữu toàn dân với các hạng mục sử dụng chung, hành lang, cầu thang, lối đi, công viên; phân cấp thẩm quyền quyết định đấu giá tài sản công; xác định giá khởi điểm.

Trước đó, hơn 3.000 căn hộ này được TP.HCM mang đấu giá lần đầu vào năm 2017 với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Vào tháng 2/2018, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện đấu giá lần 2 số căn hộ này với giá khởi điểm tăng lên thành hơn 9.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, phiên đấu giá bất thành vì không có khách.

Đến tháng 6/2021, TP.HCM tiếp tục đấu giá lần 3 hơn 3.000 căn hộ này với giá nâng lên 9.900 tỷ đồng. Lần này, chia làm 2 gói để bán. Gói 1, 1.570 căn hộ thuộc lô R4 và lô R5, gói 2 gồm 2.220 căn thuộc các lô R1, R2 và R3. Các gói đều có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng nên đối tượng hướng đến là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, đa phần các căn hộ tái định cư trên có diện tích lớn hơn 70 m2, không phù hợp tiêu chuẩn nhà ở xã hội (NOXH). Nếu chọn phương án chuyển sang loại hình này thì phải điều chỉnh mục tiêu sử dụng của một phần 3.790 căn hộ tại các lô đất từ R1 đến R5 thành nhà ở phục vụ tái định cư và NOXH. 

Cụ thể, điều chỉnh 1.570 căn hộ tại các lô đất R4, R5 thành NOXH để bố trí cho đối tượng tái định cư hoặc NOXH. Còn lại, hơn 2.200 căn căn hộ tại các lô đất R1, R2, R3 sẽ tiếp tục bán đấu giá để thu hồi vốn, hoàn trả vốn đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nguyên nhân TP.HCM đấu giá số căn hộ tái định cư trên nhiều lần nhưng không thành công được cho là do bài toán tài chính. Điều này khiến không doanh nghiệp nào muốn tham gia. Theo quy định, khi muốn “vào cuộc chơi” doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu trúng thì trong vòng một tháng, đơn vị phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, nửa còn lại phải nộp trong vòng 90 ngày. Tuy nhiên, thực tế việc huy động số tiền khoảng 10.000 tỷ đồng trong 3 tháng là điều không hề dễ với hầu hết các doanh nghiệp địa ốc.

Bên cạnh đó, khu tái định cư này đã bỏ hoang lâu ngày nên có dấu hiệu xuống cấp. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên không mấy ai mặn mà.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ nảy sinh nhiều điều kiện không thuận lợi. Vì vậy, có thể chia một phần đấu giá cho cá nhân lẻ có nhu cầu ở thực.

Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra những lý do khó bán số căn hộ tái định cư này. 

Thứ nhất, do thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. 

Thứ hai, tình trạng tắc nghẽn dòng vốn và điều này khiến các nhà đầu tư khó sắp xếp tiền để tham gia. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân hay người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn.

Thứ ba, dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài nên dẫn đến tình trạng xuống cấp và cần bảo trì. Việc này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách khi quyết định mua hay không.