TS Vũ Đình Ánh: Định giá đất cho thuê đang quá rẻ, thậm chí gần như… cho không

Đất bị định giá “rẻ mạt”

Tại Tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi”, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hơn nữa, nhưng “bẫy” rủi ro pháp lý vẫn còn ở đó. 

Ông Ánh nhìn nhận, một số vướng mắc lớn chưa được giải quyết trong Luật Đất đai 2024 có thể kể đến gồm quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai.

Theo ông Vũ Đình Ánh, để nguồn cung đảm bảo thì cần tăng cường đấu giá, đấu thầu, hạn chế giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu; siết chặt thêm các quy định về đấu thầu và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu…

“Thời gian qua không ít cán bộ vướng vòng lao lý. Khi người ký giao đất cho doanh nghiệp bị khởi tố thì dự án cũng đình trệ luôn. Thậm chí nhiều vụ án từ 10 năm trước cũng bị lật lại. Do đó, cần siết chặt các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu”, ông Ánh nêu.

Về vấn đề cho thuê đất trả tiền một lần, chuyên gia Vũ Đình Ánh nhìn nhận đây không phải phương án quá tệ, nhưng “nó dở ở việc chúng ta định giá đất một cách rẻ mạt. Nhiều trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần trong 50-70 năm thì gần như cho không”.

“Có những doanh nghiệp lại lập luận rằng, nếu không cho họ thuê đất trả tiền một lần thì họ không thể tính toán, xác định được các chi phí, phương án kinh doanh. Tôi cho rằng, nếu suy nghĩ như vậy thì doanh nghiệp tốt nhất đừng kinh doanh. Thuê đất trả tiền hàng năm có phương án kinh doanh khác và thuê đất trả tiền một lần có phương pháp khác. Nếu thuê đất trả tiền hàng năm mà không tính toán được phương án thì đừng thuê đất nữa”, ông Ánh nói.

TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh cần phải giải quyết 2 vấn đề, đó là vấn đề định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất.

“Mỗi lần điều chỉnh giá thuê hàng năm không được quá 20% so với giá trước đó. Quy định này để bảo vệ người trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, một ngày nào đó, giá đất “bùng bùng” sốt thì con số 20% chưa chắc đã ổn. Do đó, chúng ta cần làm rõ căn cứ 20% dựa vào đâu”, ông Ánh nêu.

Việc thuê đất trả tiền hàng năm, TS Ánh cũng chia sẻ rằng, điều này rất có tính thị trường. Bởi các doanh nghiệp năm nay hoạt động tốt thì họ thuê, năm sau không tốt thì thôi, tuỳ thuộc thị trường.

Ngăn đầu cơ, doanh nghiệp “sân sau”

Trao đổi bên lề toạ đàm với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, Luật Đất đai 2024 với việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế.

Theo đó, luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu nhằm phục vụ an sinh xã hội, ví dụ: giao đất làm nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn... Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất.

"Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao, đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành, góp phần minh bạch hóa thị trường. Điều đó giúp thanh lọc thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh, giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp”, ông Đỉnh nêu.

Theo ông Đỉnh, Luật Đất đai 2024 luật mới đã thể chế hóa quan điểm đẩy mạnh hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Việc buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi “bán” như thời gian qua.

Theo đó, người thuê đất trả tiền hàng năm không được “bán” đất, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng. Như vậy, luật buộc người sử dụng đất phải sớm đưa đất vào sử dụng. Hơn nữa, doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tài sản trên đất.

“Chính sách này chắc chắn sẽ hạn chế yếu tố “đầu cơ”, khuyến khích các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, tạo nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí và mở ra cơ hội việc làm”, ông Đỉnh nhấn mạnh.