Nhu cầu của tầng lớp trung lưu thúc đẩy bất động sản bán lẻ tăng trưởng

Thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn hoạt động ổn định

Trong báo cáo của Savills Việt Nam mới đây đã chỉ ra tiềm năng của thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. Hồ CHí Minh. Cụ thể, đơn vị này cho biết, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu đã thúc đẩy nhu cầu của phân khúc này. Trong 9 tháng đầu năm, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh vẫn diễn ra ổn định, bất chấp tình hình của ngành bất động sản nói chung gặp nhiều khó khăn.

Chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, dư địa phát triển của thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn rất lớn khi tổng nguồn cung còn khiêm tốn so với một thị trường gần 10 triệu dân.

Báo cáo quý 3/2023 của đơn vị này cũng chỉ ra, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh đã giảm nhẹ, với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Sự giảm nhẹ này đến từ việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hoặc đã được rao bán.

Mặc dù nguồn cung giảm nhẹ, nhưng công suất cho thuê vẫn ổn định ở mức cao với khoảng 91%. Tuy nhiên, giá thuê lại ghi nhận sự biến động. Theo đó, giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng sau khi 2 dự án là Pandora City và Cantavil Premier giảm nguồn cung và có giá thấp hơn. Trong khi đó, giá thuê tại khu vực trung tâm vẫn ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, cao gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là điểm đặc biệt của thị trường mặt bằng bán lẻ TP. Hồ Chí Minh.

Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh: “Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở CBD luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối”.

Hiện tại, riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang phải đối mặt với những thách thức đáng kể. Năm 2010, công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% xuống còn 80% trong quý 3/2023. Bên cạnh đó, giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng. 

Lý do cho sự suy giảm này một phần là do hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được tập trung ở khu vực nội thành hoặc ngoại thành, hoặc nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu, hoạt động marketing của các ô bán lẻ trong khối đế chưa hiệu quả cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Nhu cầu của tầng lớp trung lưu dẫn dắt thị trường 

Ghi nhận thực tế cho thấy, các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe, làm đẹp và giải trí. Với mật độ dân số cao cùng với mức giá thuê đa dạng, khu vực ngoại trung tâm vẫn thu hút các giao dịch mở rộng lớn. 

Theo khảo sát các giao dịch thuê của Savills trong quý 3/2023 cho thấy, khách thuê đối với dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần; sức khỏe & làm đẹp và giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành. Khu vực trung tâm với mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng tiếp tục có các giao dịch mở rộng lớn.

“Trong 9 tháng vừa qua, đa số các giao dịch thuê mới tại thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B, thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về các hoạt động ăn uống, mua sắm và giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này”, chuyên gia Giang Huỳnh phân tích.

Một nghiên cứu của Savills Global chỉ ra rằng, dự kiến đến năm 2050, tỷ lệ dân số sinh sống tại các đô thị sẽ tăng trưởng gấp đôi, chiếm 70% dân số thế giới. Tại các nước phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra những thách thức lớn về nhà ở và hạ tầng nhưng đồng thời cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm sự tăng trưởng trong lĩnh vực cho thuê.

Riêng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều quốc gia trong đó có Việt Nam sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ trong tương lai. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nguồn dân số trẻ cùng sự tăng trưởng về thu nhập của người dân. Qua đó tiếp tục giúp thúc đẩy hoạt động của các trung tâm mua sắm và cơ sở phục vụ hoạt động thương mại khác.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, mặc dù bối cảnh nền kinh tế nói chung có phần ảm đạm nhưng không tác động nhiều đến tình hình kinh doanh của thị trường. Các nhà bán lẻ cũng như chủ đầu tư đều đang nỗ lực trong các hoạt động chuẩn bị đón mùa mua sắm cao điểm cuối năm. Cùng với đó là hàng loạt thương hiệu mới đang tức tốc chuẩn bị những bước cuối cùng để khai trương cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.

Bà Quyên cho hay, từ nay đến cuối năm, Việt Nam sẽ đón hàng loạt dự án trung tâm thương mại quy mô lớn tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như Lotte Mall West Lake Ha Noi, Thiso Retail Phan Huy Ích, Hùng Vương Plaza mở lại. Bên cạnh đó, một vài khối đế bán lẻ ở các cụm dân cư cũng đang trong quá trình gấp rút chào thuê dự án, dự kiến khai trương từ cuối năm nay hoặc quý I/2024 tùy vào tiến độ các khách thuê sắp xếp lộ trình thi công cũng như triển khai nhân sự.