Gỡ nút thắt hàng tồn kho bất động sản

Trong đó, tỷ trọng tồn kho vẫn tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đất nền và nghỉ dưỡng. Thị trường đang rất cần các giải pháp giải quyết bài toán tồn kho một cách nhanh chóng.

Khó hấp thụ vào thị trường

Anh Trần Minh Huy – một người môi giới bất động sản Hà Nội cho biết, mặc dù nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi, chiết khấu cao, nới tiến độ thanh toán… cho người mua nhà. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường bất động sản vẫn chưa thể sôi động. Nhiều khách muốn mua nhà ở được ngay hơn là mua nhà dự án, do lo ngại về tiến độ thi công trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn như hiện nay.

Trên thực tế, tâm lý của người mua nhà giai đoạn này phần lớn vẫn tiếp tục chờ đợi cơ hội từ thị trường khi chờ lãi suất giảm và giá sản phẩm bất động sản tiếp tục điều chỉnh ở mức phù hợp hơn. Chị Hoài An (Đồng Nai) phân trần: "Gia đình có nhu cầu mua nhà từ đầu năm, song một là chưa tìm thấy căn ưng ý, hai là tâm lý vợ chồng tôi nghe thấy bảo giá bất động sản còn tiếp tục giảm nữa nên có tâm lý chờ". Tâm lý nghe ngóng này không phải chỉ riêng của chị Hoài An. 

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù giao dịch có tăng nhưng lượng tồn kho sản phẩm bất động sản trong quý 3/2023 gần 17.000 sản phẩm bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Con số này tăng hơn 250 căn so với quý 2/2023. Sở dĩ lượng tồn kho tăng cao, theo chuyên gia là do việc doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn để giải quyết lượng tồn, dự án vẫn gặp khó khăn do liên quan tới pháp lý hay do điều chỉnh quy hoạch…

Dựa vào báo cáo tài chính quý 3 được công bố cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho lớn. Đứng đầu phải nhắc tới Novaland với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó, giá trị tồn kho bất động sản đang xây dựng xấp xỉ 127.800 tỷ đồng ở các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng... Còn về giá trị tồn kho bất động sản đã hoàn thành vào khoảng 11.100 tỷ đồng – mức này có giảm hơn so với cuối năm ngoái.

Vinhomes ghi nhận tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng khoảng 52.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, so với đầu năm, hàng tồn của Vinhomes đã giảm hơn khá nhiều, vào 10.700 tỷ đồng. Công ty CPĐT Nam Long có lượng tồn kho lên tới trên 16.200 tỷ đồng, tăng hơn 1.400 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái. Ngoài ra, lượng hàng tồn kho cũng đang chiếm phần lớn tài sản của các doanh nghiệp bất động sản của Đất Xanh, Khang Điền hay của Phát Đạt, Hoàng Huy, DIG, Quốc Cường Gia Lai…

Cách nào tan “cục máu đông”?

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi thị trường trầm lắng, điều dễ hiểu là phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường kém. 

Nhìn nhân về thực trạng này, theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, thị trường bất động sản đang khó cả cung và cầu. Bởi vậy các giải pháp không nên chỉ tập trung về phía cung để rồi xây xong lại để đấy.

Ở góc độ môi giới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, với các sản phẩm tồn kho đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng thanh khoản yếu thì cần phải cơ cấu lại giá cho phù hợp. Với nhóm sản phẩm tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm (triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện do thiếu vốn, do tính pháp lý, quy hoạch…) thì cơ quan Nhà nước cần xem xét đẩy nhanh tiến độ để tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, để phá “tan băng” hàng tồn kho ngoài yếu tố giá thì phải có các cơ hội về dòng tiền. Bất động sản là lĩnh vực đặc thù cần lượng vốn rất lớn. Khi các chủ đầu tư gặp khó vì hàng tồn kho thì sẽ gia tăng áp lực vốn cho doanh nghiệp. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó khi muốn cho doanh nghiệp vay.

Do vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần có cơ chế để các doanh nghiệp huy động được các nguồn lực khác. Với các dự án mới ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ vốn chủ sở hữu và vay ngân hàng. Hiện nay, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp cũng đang gặp nhiều khó khăn, do vậy việc khơi thông thị trường này góp phần hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển.

Nhìn nhận về thị trường trong thời gian tới, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng cần tiếp tục quan sát diễn biến mới trong thị trường những tháng cuối năm đặc biệt là sau khi Chính phủ đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách tích cực để giải quyết vướng mắc và thúc đẩy thị trường thời gian qua. Bên cạnh đó, theo bà Trang, việc đầu tư hạ tầng cũng đang được thực hiện mạnh sẽ góp phần tạo hứng thú cho các nhà đầu tư tham gia.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, để khôi phục động lực cho doanh nghiệp, giải quyết các vấn đề cung - cầu trên thị trường và giảm thiểu lượng hàng tồn kho cần đưa ra những sửa đổi thích hợp đối với Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các luật liên quan.

Bên cạnh các giải pháp dài hạn về chính sách đủ hấp dẫn với người bán và người mua thì bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần cơ cấu lại sản phẩm, phân loại các phân khúc phù hợp với nhu cầu của người dân, có các phương án về giãn hoãn nợ…. 

Trong bối cảnh thay đổi thì bản thân doanh nghiệp cũng phải thay đổi tư duy để kịp thời nắm bắt và thích ứng với các xu thế mới. Chuyên gia cho rằng, bất động sản có giá trị thực (như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân…) sẽ là xu thế rất cao trong thời gian tới do đây là nhu cầu thiết yếu trong giai đoạn đô thị hoá.

Dù giá trị tồn kho bất động sản gia tăng, nhiều chuyên gia vẫn duy trì dự báo rằng khi thị trường bất động sản trở lại lạc quan hơn thì tồn kho này sẽ trở thành tài sản giá trị trong giai đoạn sắp tới và thanh khoản trên thị trường cũng sẽ tốt hơn.