Chuyên gia chỉ ra nguyên nhân khiến nhu cầu và giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao

Savills Việt Nam (Công ty dịch vụ bất động sản) vừa có Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 cho thấy, nguồn cung căn hộ đạt 4.062 căn, tăng 41% theo quý và 99% theo năm. Nguồn cung sơ cấp (bán lần đầu) đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý, giảm 34% theo năm.

Theo đó, tình trạng mất cân bằng cung - cầu của phân khúc căn hộ vẫn tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C), chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. 

Nguồn cung chủ yếu là căn hộ hạng B (phân khúc trung cấp) chiếm đến gần 90%. Trong khi sản phẩm hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A (cao cấp) chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Mặc dù các đạo luật lớn đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể cải thiện ngay. Tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, đây là kết quả của tình trạng nhập cư, ra ở riêng của nhiều người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm…  Nhóm này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian khiến nhu cầu nhà ở bị dồn nén.

Thêm vào đó, các yếu tố như thị trường vàng biến động mạnh kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý, có tính dài hạn. Từ đó, vô hình trung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội càng tăng cao.

So sánh giữa các dòng sản phẩm bất động sản, người mua có nhu cầu ở thực sẽ nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với những sản phẩm liền thổ trong dự án biệt thự và nhà liền kề. Từ đó ghi nhận mức tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý đầu năm. 

Báo cáo cũng nêu, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Hơn nữa, trong bối cảnh giá bán sơ cấp ở mức cao, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng và giá nhỉnh hơn so với trước đó. 

Trong thời gian trước, thị trường thứ cấp cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với sơ cấp. Tuy nhiên đứng trước nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn, giá thứ cấp trong những tháng đầu năm đã đồng thời tăng.

Theo bà Hằng, tâm lý người mua đã có sự chuyển biến. Cụ thể, quan điểm căn hộ là “tiêu sản” hiện nay đã thay đổi. Người mua dần nhận thấy dòng sản phẩm phân khúc này tại các đô thị lớn cũng là một tài sản. 

Hay nếu như trước, khi quyết định mua căn hộ, nhà đầu tư phải cân nhắc khá lâu bởi đây được xem là tài sản có giá trị lớn thì gần đây người mua nhà “chốt đơn” nhanh hơn. Quyết định mua và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh chóng.

Trước diễn biến giá căn hộ ngày càng leo thang, chuyên gia của Savills Hà Nội cho rằng, ở một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Vì vậy, người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý trước khi xuống tiền.

Khi giá còn tăng, người mua sẽ xem xét kỹ càng bài toán tài chính của mình. Trong khi, chiếm tỷ trọng chính vẫn là nhu cầu ở thực. Nếu giá tiếp tục bị đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý hơn.