Tín dụng bất động sản đã khởi sắc?

Con số “biết nói”

Số liệu mới đây từ Báo cáo Chính phủ gửi Quốc hội cho thấy, tín dụng bất động sản tăng 4,99% trong 7 tháng đầu năm. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 đạt mức 18,95%. 

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng cũng cần lưu ý về tỷ lệ nợ xấu ở lĩnh vực này có chiều hướng gia tăng so với cuối năm trước khi so sánh tháng 7/2023 là 2,58% với mức 1,8% của tháng 7/2022. Chứng khoán Rồng Việt (DVSC) cho biết, trong chu kỳ thị trường bất động sản đi xuống thì năm 2023 ngành ngân hàng cũng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão và sẽ có sự gia tăng nợ xấu.

Theo các chuyên gia, với những giải pháp tháo gỡ vướng mắc từ các cơ quan chức năng đã góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa có sự hồi phục trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, dư cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở giá rẻ… Đó là chưa kể, theo quy định một số nhóm khách hàng chưa đáp ứng điều kiện vay vốn, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa do quy mô vốn, năng lực tài chính, quản trị, phương án kinh doanh… đã khiến tín dụng tăng trưởng chưa cao.

Động lực thúc đẩy

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, các giải pháp hỗ trợ đã tích cực song hiện thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn thanh lọc cần được kiến tạo để phát triển, đồng thời cần kiểm soát rủi ro như cân bằng về cung - cầu, giá cả… Do vậy, ông Lực cho rằng cần có sự phân nhóm thị trường bất động sản rõ ràng cụ thể để dễ dàng quản lý.

TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và đa dạng hóa nguồn vốn... có như vậy mới “tự cứu mình”.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM nhìn nhận thị trường bất động sản mới chỉ ấm dần lên và phải năm sau (2024) mới phục hồi chứ chưa hồi phục ngay được. Đối với từng phân khúc, ông Huân cho rằng cũng có mức thời gian khác nhau như các dự án ngoại thành, bất động sản nghỉ dưỡng cần thời gian dài hơn so với phân khúc nhà phố, căn hộ chung cư.

Khi các khó khăn vướng mắc đặc biệt là về mặt pháp lý của các dự án bất động sản dần được tháo gỡ, nhiều nhận định cho rằng đã góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư. Trên thực tế, từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục 4 lần giảm lãi suất điều hành nhằm khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế. Bên cạnh đó là các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện tái cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ… cũng góp phần tác động tới thị trường bất động sản.

TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh nhận định, nguồn cung vốn của ngân hàng thực tế đang lớn nhưng phía cầu lại đang bị trục trặc. Lãi suất cho vay đã giảm ở nhiều ngân hàng nhưng vẫn chưa tạo ra được “cú hích”, nguyên nhân là do thanh khoản thị trường yếu, cung cầu thị trường chưa thực sự gặp nhau. Do đó, ông Linh cho rằng, các phân khúc có nhu cầu thực của người mua sẽ hấp dẫn nguồn vốn tín dụng hơn cả.

Để cung cầu thị trường có thể gặp nhau thì theo ông Linh, vấn đề cần giải quyết nằm ở chính cả các doanh nghiệp. Đó là, bản thân các doanh nghiệp cũng phải nhanh chóng cơ cấu lại các sản phẩm hàng hoá của mình, minh bạch quản lý và quản trị rủi ro tốt hơn để tiếp cận nguồn cầu xã hội.

Ở góc độ chuyên gia tài chính, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn cho rằng, mặc dù ngân hàng theo thừa nhận của Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú là đang “thừa tiền” song việc tiếp cận cho vay của doanh nghiệp là không hề dễ dàng. Ông Hoàn cho rằng, tín dụng bất động sản vẫn chưa thể mở “rộng cửa” chảy mạnh vào bất động sản như ở giai đoạn thị trường có thanh khoản mạnh. Với rủi ro về chi phí vốn vay khi áp dụng biên độ thả nổi cao như hiện tại, dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản sẽ còn sụt giảm là lẽ đương nhiên.

Có thể nói, hiện nay, dòng vốn vay của doanh nghiệp đầu tư bất động sản tập trung ở các nguồn: từ khách hàng, phát hành trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Nhưng trên thực tế, cả ba nguồn vốn này đều đang gặp rất nhiều khó khăn. Ngoài xử lý các điểm nghẽn của thị trường, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, cần có cơ chế, chính sách phát triển tạo nguồn vốn mới từ quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, đầu tư gián tiếp nước ngoài… Khi nguồn vốn được khơi thông sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển nhanh chóng. 

Ông Nguyễn Trí Hiếu nhận định: chìa khóa cho thị trường bất động sản vẫn nằm ở vấn đề tín dụng và pháp lý. Nếu tín dụng không thông thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó. Dù vậy, ông cho rằng, với bối cảnh Chính phủ hỗ trợ, lãi suất đang giảm dần thì tâm lý nhà đầu tư sẽ tích cực hơn, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ cuối năm 2023.

Liên quan tới nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian qua có nhiều sự việc cho thấy độ rủi ro lớn song theo chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh, về dài hạn, đây có thể vẫn là kênh đầu tư đáng để cân nhắc nhưng cần nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm trên thị trường tài chính.

Từ chính sách đến thực tiễn còn một khoảng xa bởi mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường cần thời gian chờ đợi và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Khảo sát thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản theo Báo cáo thị trường quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn dự báo sẽ bắt đầu từ khoảng quý 2 đến quý 4/2024. Điều này cũng phù hợp với một số dự báo của các chuyên gia trong thời gian qua.