“Gập ghềnh“ ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội: Nơi "giành giật", nơi thờ ơ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành 312 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn với tổng diện tích khoảng 22.565.000m2. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2010-2020 đã xác định.

Các địa phương hiện đang tiếp tục triển khai đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn NOXH, nhà ở công nhân, đồng thời tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Hiện nay đã có đã có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng. 

Trong đó, có 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay khoảng 24.655 tỷ đồng và 3 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay khoảng 1.230 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83/1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 3/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, chiếm lần lượt 84% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Đáng chú ý, theo VARS, hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế. Các dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần.

Tại Bắc Ninh, trong số 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành, hoàn thành một phần tại Bắc Ninh, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít.

Ưu đãi nhưng… bất lợi cho chủ đầu tư

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Weland cho rằng, có một nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam là nhu cầu về NOXH rất cao nhưng nguồn cung thấp; trong khi nhà ở thương mại, nhất là phân khúc cao cấp, lại dư thừa, chủ đầu tư thường phải xin “giải cứu”. 

“Nhiều người vẫn nghĩ làm NOXH thì tục pháp lý sẽ đơn giản hơn so với nhà thương mại nhưng thực tế không như vậy. Do thủ tục pháp lý phức tạp, lợi nhuận định mức đối với loại hình sản phẩm này bị giới hạn, đối tượng mua NOXH bị khống chế…nên Nhà nước đã đề ra một số ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH”, ông Tuấn nêu.

Theo vị chuyên gia, một trong các ưu đãi đó là chủ đầu tư dự án NOXH được dành 20% diện tích đất ở trong dự án NOXH để xây dựng công trình kinh doanh thương mại nhằm bù đắp chi phí xây dựng NOXH. Tuy nhiên, chính sách này có sự thay đổi trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, trong thời gian từ 10.12.2015 đến hết ngày 30.3.2021, theo Điều 9 khoản 1 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án NOXH được dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án NOXH để xây dựng công trình kinh doanh thương mại hoặc nhà ở thương mại. Nếu không bố trí được riêng đất ở thì chủ đầu tư dự án NOXH được bố trí 20% diện tích sàn nhà ở để bán, kinh doanh theo giá thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, giảm giá bán. 

Kể từ ngày 1.4.2021 đến hết ngày 19.6.2023, theo Nghị định số 49/2021/NĐCP quy định chủ đầu tư dự án NOXH chỉ được dành 20% diện tích đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bỏ quy định được sử dụng 20% diện tích sàn để kinh doanh theo giá thương mại. 

Như vậy, theo ông Tuấn, chủ đầu tư phải bố trí khu vực riêng xây dựng nhà ở thương mại nằm trong các dự án NOXH. Kể từ ngày 20.6.2023 trở đi, Nghị định 35/2023/NĐ-CP có hiệu lực, ưu đãi dành 20% diện tích đất ở để xây nhà ở thương mại cũng bị bãi bỏ.

Theo đó, kể từ ngày 20.6.2023, các dự án NOXH chưa lựa chọn nhà đầu tư sẽ không còn được hưởng ưu đãi về dành 20% diện tích xây dựng nhà ở thương mại nữa. Các dự án NOXH đã lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi theo quy định của các Nghị định trên. 

Theo đánh giá của ông Tuấn, chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án NOXH thay đổi qua từng giai đoạn theo hướng ngày càng bất lợi hơn cho các chủ đầu tư. Nghị định 35/2023/NĐ-CP quy định không bố trí quỹ đất xây dựng công trình thương mại, diện tích sàn kinh doanh thương mại trong dự án NOXH sẽ dẫn đến thiếu các cửa hàng kinh doanh, cung cấp tiện ích cho đời sống cư dân. 

Ông Tuấn cho rằng, phải đợi đến khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thì các quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH, trong đó có ưu đãi về việc bố trí diện tích thương mại trong dự án NOXH, mới rõ ràng và có sự thống nhất.

Trong báo cáo gửi tới kỳ họp Quốc hội tới đây, Chính phủ cũng thừa nhận, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài. Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành nhưng chưa đủ hấp dẫn, có nội dung chưa thực chất nên không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư.

Hơn nữa, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng còn bất cập.

Bởi trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào dự án xã hội để cho thuê…