DatXanh Services: Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn cuối kỳ suy thoái

Nhóm chuyên gia của DatXanh Services đã có những chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý III và 9 tháng đầu năm 2023 diễn ra vào chiều ngày 3/10. Theo đó nguồn cung mới trên thị trường vẫn tiếp tục khan hiếm, tỷ lệ hấp thụ giảm về mức khoảng 20%. 

Từ sự nỗ lực của Chính phủ, các chính sách gỡ khó cho thị trường địa ốc đã và đang phát huy hiệu quả tốt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi. Thị trường chịu ảnh hưởng từ tình hình kinh tế trong nước và thế giới, niềm tin của các đối tượng tham gia chưa hoàn toàn khôi phục. 

Điểm sáng đáng chú ý là lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020, lãi suất chào cho các khoản vay theo đó cũng được điều chỉnh giảm về mức tương đương hồi đầu năm ngoái. 

Tuy tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ những năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng 20% trên toàn thị trường), nhưng năm 2023 ghi nhận tăng dần theo quý. Nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ này được duy trì ổn định, kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần hơn trong giai đoạn tới đây. 

Thị trường bất động sản đang hấp thụ mạnh nhất 7 chính sách

Suốt 9 tháng qua, nhờ sự nỗ lực của tất cả các bên từ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan ban ngành tới các doanh nghiệp đã giúp cải thiện thị trường bất động sản. Trong đó, những chính sách mới hỗ trợ bắt đầu có hiệu quả. 

Tiêu điểm là việc NHNN đã 4 lần hạ lãi suất điều hành tính từ tháng 3/2023, đưa lãi suất tái chiết khấu về mức 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về mức 4,5%. 

Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu đã khiến lãi suất cho vay về mốc tiệm cận mức đầu năm 2022. Các ngân hàng đang chào lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh ở mức trung bình từ 6,5 - 7,5%/năm. Không ít nhà băng chào các khoản vay mới mua bất động sản trong thời gian ưu đãi là 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình từ 11 - 12%. 

Năm 2023, ngân sách phê duyệt cho hạng mục đầu tư công là 700.000 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên sau 3 quý có mức giải ngân vốn đầu tư công khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch. Có thể thấy, Chính phủ đang tập trung mạnh vào đầu tư công, kỳ vọng mở ra các cơ hội thúc đẩy kinh tế sớm hồi phục. 

Thông tư 06 quy định việc ngân hàng cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác được ban hành. Sau nhiều lần hiệu chỉnh, Thông tư 06 hiện đã có những giá trị nhất định giúp gỡ khó cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận vốn vay.

Cuối tháng 9/2023, cạnh tranh về lãi suất cho vay trong kỳ hạn ngắn từ 6 - 12 tháng giữa các ngân hàng đang rất quyết liệt. Chẳng hạn như mức chào cho vay thấp nhất được ghi nhận cho kỳ hạn 6 tháng tại Vietinbank là 5,6%, tại BIDV là 6%, tại Vietcombank là 6,9%.

Nghị định 10 được ban hành để sửa đổi, bổ sung một số điều của những Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đề cập tới nội dung condotel, officetel có thể được cấp sổ đỏ. Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý suốt những năm qua của loại hình này. 

Ngân hàng Nhà nước gần đây liên tục hút tiền về thông qua kênh phát hành tín phiếu với giá trị gần 90.000 tỷ đồng tính tới ngày 28/9. Mục đích để giảm áp lực cho tỷ giá, không làm gián đoạn thanh khoản cho nền kinh tế, đảm bảo lãi suất thực của nền kinh tế vẫn có xu hướng giảm. 

Vừa qua, Việt Nam và Mỹ đã nâng cấp quan hệ lên Đối tác chiến lược toàn diện. Đây là sự kiện ngoại giao thành công nhất của Việt Nam trong giai đoạn này, mở ra không ít cơ hội mới cũng như nâng tầm vị thế quốc gia. 

Các chính sách nổi bật này đã góp phần thúc đẩy thị trường có những chuyển biến theo hướng tích cực. Theo dự đoán của các chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), đến cuối năm 2023, tác động của các chính sách điều hành sẽ rõ ràng hơn. 

Hiện là giai đoạn cuối kỳ suy thoái bất động sản

Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) - TS. Phạm Anh Khôi nhận định, thị trường bất động sản hiện đã tới giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và gần như đã chạm đáy. 

Không như giai đoạn trước, vào cuối quý III năm nay, thị trường địa ốc không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị giảm giá sâu, thậm chí giá bán trên thị trường sơ cấp còn tăng nhẹ từ 2 - 5%. Trên thực tế, thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo về sự hồi phục mới. 

Dựa trên quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đáy thì sẽ sớm tiến đến thời điểm phục hồi trở lại. Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng đưa ra dự báo thận trọng: “Chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U”. 

Riêng quý cuối năm nay, ông Khôi cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa có sự tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Trong quý III vừa qua, thị trường đã có nhiều thông tin và những chuyển biến tích cực nên hoàn toàn có cơ sở dự báo về sự ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời cũng phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024.