Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản?

Mới đây, cơ quan CSĐT Công an huyện Thăng Bình, Quảng Nam đã khởi tố một bị can về tội “trốn thuế”, xuất phát từ việc kê khai giá thấp hơn thực tế trong chuyển nhượng đất đai. Số tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 460 triệu đồng, nhưng qua điều tra, số tiền giao dịch thực tế lên đến 21 tỷ đồng.

Thực tế, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế rất nhiều lần với mục đích làm giảm số thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thoát ngân sách nhà nước… diễn ra rất nhiều, nhưng cơ quan chức năng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Doãn Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam xoay quanh vấn đề này.

Thưa ông, ông nhìn nhận thế nào về thực trạng “hai giá” trong mua bán bất động sản hiện nay?

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng: Có 3 thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng, bao gồm:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa.

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị hợp đồng của bên thứ hai cho bên thứ ba cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư; hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.

Trước hết, việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tuỳ thuộc vào mức độ mà người tham gia giao dịch có thể bị phạt hành chính hoặc xử lý hình sự theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, các chính sách thuế và phí vẫn chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết và định hướng thị trường. Thuế chuyển quyền BĐS do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị BĐS, gây thất thu lớn cho ngân sách.

Khi tính thuế chuyển nhượng BĐS, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của BĐS. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc khai đúng giá thực chất của BĐS tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước; gây hụt thu ngân sách.

Với khoản "tiền chênh" nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh, người mua có nguy cơ mất trắng khoản tiền này nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều này để đỡ chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng như vậy là tiếp tay cho việc trốn thuế.

Mới đây, cơ quan chức năng đã khởi tố một bị can tại Quảng Nam về tội trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, dư luận cũng đặt ra câu hỏi về trách nhiệm và vai trò của bên công chứng trong giao dịch này. Xin ông chia sẻ quan điểm của mình? Liệu bên công chứng có phải chịu trách nhiệm liên đới hay không?

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng: Theo tôi, các tổ chức hành nghề công chứng khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.

Bên cạnh đó, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS. Trong đó lưu ý hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng, giao dịch để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký gửi", "ký chờ"; kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng nhằm trốn thuế sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật…

Ngoài ra, Luật Công chứng có quy định Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch, chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình, đồng thời phải bồi thường thiệt hại do mình gây ra.

Giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng “hai giá”, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng: Hiện nay, trong giao dịch mua bán bất động sản ở Việt Nam chỉ có 2 người biết giá thực tế thanh toán hoặc người ta mua bán qua môi giới, trong khi đội quân môi giới bất động sản thì ít, mà “cò đất” thì nhiều, ai cũng có thể làm được “cò đất”. Trong số môi giới bất động sản thực thụ, có chứng chỉ, được đào tạo, thì số làm việc đúng đạo đức nghề nghiệp cũng không nhiều. 

Để xử lý tận gốc vấn đề này, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản phải quy định, giao dịch bất động sản phải qua công ty môi giới bất động sản; tất cả giao dịch không qua công ty môi giới bất động sản, kể cả mua bán trực tiếp, thông qua nhân viên môi giới hay thông qua cò đất, đều không có giá trị.

Hoạt động môi giới bất động sản là kinh doanh có điều kiện, tất cả tổ chức, cá nhân không được cấp phép, không có chứng chỉ hành nghề nếu môi giới là vi phạm pháp luật. Như vậy, thay vì phải nắm hàng chục ngàn “cò đất”, thì chỉ cần nắm các công ty môi giới bất động sản và nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề là sẽ không còn tình trạng hai giá.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành đang có quy định, trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo bảng giá đất và ngược lại. Quy định này “tưởng là khôn”, nhưng người dân còn khôn hơn, nhân viên môi giới và công ty môi giới bất động sản còn khôn hơn nữa. Vì vậy, cần bỏ quy định này, mà thống nhất lấy giá ghi trên hợp đồng để tính nghĩa vụ tài chính trong giao dịch đất đai, vì quy định như hiện nay thì người mua bán và bên môi giới được quyền lựa chọn, hoặc cái này hoặc cái kia.

Giá đất được cập nhật thường xuyên qua Văn phòng Đăng ký đất đai dựa vào công nghệ thông tin và dữ liệu lớn. Ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng là giao dịch dân sự, nhưng phải qua công ty môi giới, công ty môi giới được hưởng phí dịch vụ nên có trách nhiệm yêu cầu các bên ghi đúng giá mua bán trên hợp đồng. Nếu công ty môi giới, nhân viên môi giới thông đồng, tư vấn để có lợi nhất cho khách hàng thì sẽ bị xử lý.

Môi giới bất động sản là kinh doanh có điều kiện, doanh nghiệp, cá nhân nào vi phạm sẽ bị rút chứng chỉ hành nghề, giấy phép kinh doanh. Theo tôi, xử lý nghiêm nhân viên môi giới và công ty môi giới bất động sản thì sẽ chấm dứt được tình trạng hai giá.

Xin cảm ơn ông!