Khó khăn về tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ kéo dài thêm một vài năm nữa

-    Có ý kiến cho rằng, hiện nay tiền hiện nay rất nhiều nhưng không giải ngân được, đặc biệt là các dự án bất động sản ngày càng khó khăn hơn. Ông có đánh giá như thế nào về những khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là ở khía cạnh tài chính?

Như chúng ta biết, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động chủ yếu dựa trên hai nguồn vốn chính. Nguồn vốn trung dài hạn chủ yếu từ trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn trung và ngắn hạn chủ yếu từ vay các ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có năng lực tài chính tốt.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu đang bị tắc nghẽn thực sự nên nguồn vốn trung dài hạn đang rất khó khăn. Lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành trong hai năm nay rất ít nên không đáp ứng được nhu cầu vốn để phát triển các dự án lớn. Gần đây, một số doanh nghiệp đã thử phát hành lại trái phiếu, nhất là trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ nhưng kết quả thu được vẫn rất thấp. Kể cả các doanh nghiệp có uy tín trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp lâu nay. Đặc biệt, có nhiều doanh nghiệp có uy tín trong việc thanh toán trái phiếu rất tốt cũng đang gặp nhiều khó khăn liên quan đến trái phiếu.

Điều này cho thấy, nguồn vốn trung dài hạn từ trái phiếu doanh nghiệp bị suy giảm rất mạnh, khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn khá lớn về nguồn vốn và không có khả năng phát triển nhanh. 

Ngoài ra, nguồn vốn từ ngân hàng cũng đang là một vấn đề rất khó khăn đối với thị trường bất động sản. Ngân hàng chủ yếu dựa vào khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo hiện nay được định giá khá thấp, điều này khiến các ngân hàng thương mại đang phải đối mặt với rủi ro khá lớn đối với các khoản vay cũ với những tài sản đảm bảo trước kia được định giá rất cao nhưng nay giá đã xuống rất thấp. Trong khi đó, các doanh nghiệp lại không có đủ nguồn tiền, không có đủ tài sản đảm bảo để bổ sung nên các ngân hàng thương mại đang hạn chế cho vay.

Ngoài ra, hiện nay các ngân hàng thương mại cũng không biết định giá tài sản đảm bảo như nào. Ngoài thị trường, giá trị của tài sản đảm bảo xuống chỉ còn khoảng 30% so với cách đây hai năm. Chính vì thế, các ngân hàng thương mại đang gặp phải rủi ro khá lớn khi cho vay.

Vấn đề thứ hai là khả năng trả nợ, các ngân hàng thương mại cũng không biết khi nào thị trường bất động sản phục hồi, nếu phục hồi thì giá cả của những tài sản đảm bảo này sẽ thế nào. Khi cho vay, các ngân hàng thường căn cứ vào hai vấn đề lớn, đó là khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo nhưng cả hai vấn đề này đang là những dấu hỏi rất lớn được đặt ra mà ngay cả các ngân hàng thương mại mà kể cả dân chúng, những người đi mua nhà, các nhà phát triển bất động sản cũng đang rất phân vân.

Gần đây, chúng tôi theo dõi một số doanh nghiệp lớn phát hành thử trái phiếu để xem niềm tin của thị trường đang ở giai đoạn nào thì thấy rằng, niềm tin của thị trường đang còn ở mức rất thấp và tốc độ phục hồi niềm tin cũng khá chậm. Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường thiết yếu và dài hạn nên chắc chắn nó sẽ phục hồi. Vấn đề là phục hồi vào lúc nào?

Từ những quan sát thị trường thời gian qua, có thể thấy thị trường mới phục hồi khoảng 30% so với kì vọng. Điều này phản ánh một nền kinh tế sẽ trải qua quá trình phục hồi hình chữ U, tức là quá trình phục hồi mà nhiều lĩnh vực cùng gặp khó khăn chứ không riêng ngành bất động sản. 

Theo đánh giá của chúng tôi, với tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện tại, đang có dấu hiệu phục hồi. Với mức độ đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ cũng đang có dấu hiệu được khởi động. Các thủ tục hành chính, các chính sách về nhà ở giá rẻ đang có khá nhiều vấn đề.

Vì vậy, để có được một khu vực nhà ở giá rẻ trong tương lai có khả năng quyết định được thị trường bất động sản trong tương lai cũng phải chờ thêm một vài năm nữa. Chính vì vậy, những khó khăn về tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ kéo dài thêm một vài năm nữa.

-    Ông có đánh giá như thế nào về những giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn của thị trường bất động sản hiện nay?

Vốn không phải vấn đề khó khăn duy nhất của thị trường bất động sản. Ngoài vốn còn có những vấn đề khác, đặc biệt là thủ tục pháp lý. Thủ tục pháp lý để có đất, thủ tục pháp lý để định giá, thủ tục pháp lý để giải phóng mặt bằng, … tất cả những vấn đề đó đều đang bị tắc nghẽn mà luật chưa có. Chưa biết đến tháng 10 này, ba luật quan trọng nhất liên quan đến thị trường bất động sản có được thông qua hay không? Nếu được thông qua, cũng chưa biết có giải quyết nổi những vấn đề căn bản của thị trường trong thời gian qua hay không.

Vì dụ như vấn đề định giá để giải phóng mặt bằng, định giá để tính thuế tiền sử dụng đất. Theo Nghị quyết của Trung ương, giá đền bù phải theo giá thị trường nhưng giá thị trường là giá như thế nào? Không thể có sự thỏa thuận của nhà phát triển dự án với hàng ngàn người dân. Nếu không thỏa thuận được thì chính quyền phải đứng ra định giá. Nếu chính quyền định thì phải có các đơn vị định giá đứng ra hỗ trợ. Ngay cả các đại biểu Quốc hội cũng đang phân vân, thậm chí có xu hướng chuyển việc định giá sang cho Chính phủ. 

Tuy nhiên, khi nào chúng ta vẫn còn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện và vì thế Nhà nước phải định đoạt. Định đoạt thứ nhất là đất này dùng để làm gì, tức là quy hoạch sử dụng đất. Định đoạt thứ hai là đất này giao cho ai, tức là giao cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án. Định đoạt thứ ba là tài chính của việc giao đó như thế nào? Tức là giao cho thuê thì giá thuê như thế nào? Giá đền bù giải phòng mặt bằng như thế nào?

Theo quan điểm của tôi, việc định giá thuộc thẩm quyền của Chính phủ và các chính quyền địa phương. Tuy nhiên, vấn đề định giá không nên cứng nhắc như trước đây, định một khung  giá cố định kéo dài suốt nhiều năm không thay đổi trong khi thị trường thay đổi rất nhanh và liên tục. Đồng thời, cần định giá trên nền tảng tư vấn của các công ty định giá. Chính phủ cần cập nhật giá của thị trường liên tục cả về thời gian và không gian tùy thuộc vào vị trí của đất, tùy thuộc vào thời gian định giá. Chính phủ và chính quyền các địa phương có thể đưa ra các mức giá của chính quyền địa phương vì đó là quyền định đoạt của “chủ đất” hay quyền định đoạt của chủ sở hữu (đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà chính quyền các địa phương là đại diện).

-    Hiện nay nhu cầu nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đang rất lớn, theo ông làm thế nào để chúng ta có thể nhanh chóng giải quyết được vấn đề thiếu hụt nguồn cung này?

Hiện nay Chính phủ đã có sự quan tâm rất lớn đối với một số doanh nghiệp đang gặp khó khăn liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản, nhất là các dự án liên quan đến nhà ở xã hội và từng bước tháo gỡ khó khăn này cho họ. 

Điều này là đúng nhưng theo tôi đây không phải là trọng tâm của vấn đề. Trọng tâm của vấn đề chính là phục hồi trở lại phân khúc nhà ở bình dân. Điều này đã được Thủ tướng Chính phủ khẳng định, khủng hoảng của thị trường bất động sản hiện nay là khủng hoảng phân khúc. Chủ yếu thiếu ở phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực thiếu nghiêm trọng. 

Lẽ ra chính quyền các địa phương cũng như Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan phải tập trung toàn bộ nguồn lực của mình để tập trung cho khu vực nhà ở giá rẻ này, cả xử lý thủ tục đất đai, thủ tục pháp lý, thủ tục đấu thầu, thủ tục định giá. Đặc biệt dành nguồn lực tài chính thích đáng cho nó để trong một thời gian ngắn, một vài năm có thể tạo ra một số dự án lớn vè nhà ở giá rẻ ở một số thành phố lớn như Hà Nội hay Tp. Hồ Chí Minh hay Bình Dương, những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp. 

Nếu chúng ta làm được như vậy, lập tức thị trường bất động sản sẽ thành lập được một mặt bằng giá mới. Đúng như Thủ tướng nói: "khi có được một mặt bằng giá mới tương đối sát với thực tế chứ không phải lơ lửng trên trời. Khi đó sẽ trả lời được câu hỏi doanh nghiệp nào xứng đáng tồn tại, doanh nghiệp nào không xứng đáng tồn tại và thị trường sẽ được tái cấu trúc trở lại”.

-    Xin cảm ơn ông!