Bất động sản phải hướng đến nhu cầu thực để giảm hàng tồn kho

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), số liệu quý I/2024 từ 56/63 địa phương cho thấy, cả nước tồn kho khoảng 23.029 sản phẩm bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Trong đó, hàng tồn kho nhà ở riêng lẻ hơn 8.400 căn nhà, đất nền hơn 10.800 nền. Chung cư là phân khúc có lượng tồn kho thấp nhất chỉ chiếm 3.706 căn. 

Theo lý giải, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn kho tăng trong quý đầu năm là do giá nhà đất còn quá cao. Đối với phân khúc nhà ở riêng lẻ, giá cao hơn các phân khúc còn lại nên lượng giao dịch ít. Với đất nền, dù một số khu vực giảm giá nhưng đó là những khu vực xa trung tâm nên rất ít người mua.

Trái ngược, dù giá chung cư tăng, nguồn cung ít nhưng người mua có nhu cầu ở thực tăng nên tồn kho giảm. Đồng thời, các vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng là lý do khiến thị trường nhà đất tiếp tục gặp khó khăn.

Lý giải điều này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, so với nguồn cung chung cư thì đất nền phong phú hơn. Đặc biệt, về phân khúc đất nền bị “đóng băng” quá nhiều trong 2 đến 3 năm trở về trước. Cung lớn nhưng gần như không có giao dịch. Thậm chí, có trường hợp mua bán xong rồi lại bỏ hoang.

Tương tự, TS Trần Xuân Lượng - Giảng viên chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, theo chiều hướng tích cực, số lượng hàng tồn kho tăng có thể do doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển số lượng dự án. Với doanh nghiệp có dòng tiền tốt thì đây như là “của để dành”.

Vị chuyên gia cũng cho hay, cũng có những trường hợp tồn kho do khó khăn về pháp lý, thanh khoản kém, nhu cầu mua sụt giảm. Vì vậy phải có giải pháp tổng thể để giải quyết như gỡ khó cho các dự án địa ốc dang dở, chậm tiến độ.

Nhiều ý kiến lo ngại việc tồn kho bất động sản tăng. Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản hoàn thiện như căn hộ, nhà ở “ế” mới đáng lo ngại, cần ưu tiên giải quyết trước. Bởi khi các sản phẩm này đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp sẽ trở thành cục nợ.

Chuyên gia này cho biết, hàng tồn chủ yếu là nhà đất giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Đó là các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, sản phẩm nhà phố, shophouse… 

Đưa ra hướng giải quyết hàng tồn kho nhà đất, theo chuyên gia, doanh nghiệp địa ốc cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…

Bên cạnh đó, tăng cường hợp tác với các đối tác nước ngoài cũng có thể mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản. Doanh nghiệp cần tìm kiếm các cơ hội hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để thu hút vốn đầu tư và kỹ thuật mới.

Ngoài ra, tập trung vào phát triển các dự án nhà ở giá rẻ sẽ giúp giảm tồn kho và đáp ứng nhu cầu “an cư” của người dân. Doanh nghiệp cần tìm kiếm các cơ hội để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, đặc biệt là trong các khu vực có nhu cầu nhà ở cao.

Trước đó, Bộ Xây dựng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản vẫn sẽ tiềm ẩn nhiều thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý. Thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. 

Chưa hết, giá chung cư neo cao đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. Số lượng giao dịch và thanh khoản đã có sự chuyển biến nhưng còn chậm. Đối với việc cải tạo chung cư cũ tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều khó khăn, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tế.