Chuyên gia dự báo: "Khất nợ" vẫn là xu thế của trái phiếu bất động sản thời gian tới

Hoạt động tái cơ cấu không có nhiều khởi sắc

VIS Ratings vừa có báo cáo thị trường trái phiếu tháng 4/2024 cho biết về hoạt động tái cấu trúc nợ với tỷ thu hồi đối với trái phiếu chậm trả toàn thị trường không đổi ở mức 13% so với tháng 3. Phần lớn trái phiếu đã gia hạn ngày đáo hạn đến cuối năm 2024 hoặc 2025 sau khi không trả được nợ gốc vào năm 2023.

Tháng 4 vừa qua, có 6 tổ chức phát hành chậm trả gồm Novaland, Hưng Thịnh Land, Saigon Glory, Signo Land, S-homes, IMG Huế đã thực hiện hoàn trả một phần gốc lãi trái phiếu. Tổng số tiền hoàn trả là 21 tỷ đồng, tương đương 0,2% tổng giá trị trái phiếu lưu hành của các tổ chức này.

Cụ thể, Novaland đã thực hiện hoán đổi tài sản để hoàn trả một phần quyền tài sản thuộc dự án bất động sản của mình để thành toán 1,82 tỉ đồng khoản nợ gốc của 1 mã trái phiếu đã chậm trả gốc/lãi từ tháng 2/2023. Tính gộp hết các khoản đã thanh toán của Novaland sau khi chậm trả gốc/lãi, VIS Rating ước tính tỷ lệ thu hồi dư nợ gốc của mã trái phiếu này hiện ở mức 25%.

Bên cạnh đó, Hưng Thịnh Land đã tiến hành thanh toán một phần 4 lô trái phiếu chậm trả gốc/lãi ngày 31/8/2023 với tổng giá trị tái cốc trúc là gần 4 tỷ đồng. 

Ngoài ra, Công ty TNHH Saigon Glory cũng thực hiện thanh toán một phần 1,26 tỷ đồng cho 5 lô trái phiếu chậm trả nợ gốc từ tháng 6-7/2023. Giá trị còn lại của 5 lô trái phiếu này sau khi tái cấu trúc lên đến 4.755 tỷ đồng.

Về lượng trái phiếu chậm trả phát sinh lần đầu có dấu hiệu giảm, tỷ lệ trái phiếu chậm trả giữ nguyên ở mức 15% so với tháng 3. Trong đó có hơn một nửa lượng trái phiếu chậm trả gốc/lãi đến từ nhóm ngành bất động sản dân cư với tỷ lệ là 30%.

Trong báo cáo của VIS Ratings cho biết, trong tháng 4, chỉ có 1 trái phiếu chậm trả lần đầu với giá trị 47,3 tỷ đồng thuộc Công ty CP ADEC. Trái phiếu này được phát hành năm 2021, tổng giá trị phát hành là 430 tỷ đồng, được đảm bảo bằng cổ phiếu và tài sản là bất động sản của Công ty CP Đóng tàu và Dịch vụ cảng Mỹ Xuân - công ty con của ADEC.

 Sau đó, thông qua nhiều lần mua lại trước hạn, ADEC đã giảm lượng trái phiếu lưu hành còn 47,3 tỷ đồng và được các trái chủ chấp thuận gia hạn thời gian trả nợ gốc thêm 1 năm đến tháng 4/2024.

Xin gia hạn vẫn là xu thế

Theo ước tính của VIS Ratings, trong tháng 5, có 28 mã trái phiếu thuộc 24 tổ chức phát hành, có tổng giá trị là 15.000 tỉ đồng sẽ đáo hạn. Tuy nhiên, có khoảng 4.700 tỉ đồng có nguy cơ chậm trả, tương đương 30% tổng số lượng trái phiếu đến hạn. 

Trong đó, có 4.000 tỉ đồng do 3 công ty phát hành đã chậm trả lãi trong năm 2023. “Các tổ chức phát hành này có khả năng cao sẽ tiếp tục chậm trả nợ gốc đến hạn do dòng tiền yếu và nguồn tiền mặt cạn kiệt”, VIS Ratings đánh giá.

Còn 700 tỉ đồng trái phiếu còn lại có rủi ro chậm trả lần đầu cao. Chủ yếu trong số này là thuộc nhóm ngành bất động sản dân cư. VIS Ratings lưu ý rằng, các tổ chức phát hành đều có biên lợi nhuận EBITDA trung bình trong 3 năm qua thấp hơn 10% hoặc thậm chí bị âm, nguồn tiền để trả nợ đến hạn ở mức cạn kiệt.

VIS Ratings ước tính, trong 12 tháng tới, khoảng 19% lượng trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị 221.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn và 10% trong số này có rủi ro chậm trả lần đầu cao, tập trung chính ở ngành bất động sản dân cư.

Theo dự báo của giới chuyên gia, giữa những khó khăn về tín dụng, sức mua của thị trường, đặc biệt là việc tháo gỡ các điểm nghẽn phá lý vẫn còn vấn đề, xu hướng các doanh nghiệp tiếp tục đàm phán gia hạn, hay còn gọi là “khất nợ” trái phiếu có thể gia tăng trong năm 2024, 2025.

 "Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Nếu thành công doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn ngược lại các công ty sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ", ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng Fstock nhận định.

Trước đó, Bộ Tài chính cho biết, năm 2024 có 92 doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đến ngày đáo hạn, tổng giá trị khoảng 99.500 tỷ đồng. Danh sách các doanh nghiệp có nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Hưng Yên 7.200 tỉ đồng, Công ty CP Đầu tư Golden Hill 5.760 tỉ đồng, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nam An 4.700 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển đô thị Ngôi sao Phương Nma 4.695 tỉ đồng. Tương tự, Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt 4.100 tỉ đồng, Công ty CP Phát triển bất động sản Nhật Quang 2.150 tỉ đồng, Novaland 2.000 tỉ đồng…