Gần như không có giao dịch, condotel vẫn chưa thể thoát “đáy”

Trong một báo cáo thị trường vừa mới công bố của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết đã cho thấy rõ tình trạng bi đát của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, trong 3 tháng đầu năm phân khúc này có gần 10.000 sản phẩm mở bán, trong đó chiếm gần một nửa là condotel nhưng 97% trong số này là hàng tồn kho của các dự án.

Về tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp, VARS cho biết, chỉ có khoảng hơn 160 giao dịch thành công trong quý I/2024, tương đương 2% tổng lượng chào bán. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Nói riêng về phân phúc condotel, báo cáo của DKRA cho biết, trong 3 tháng đầu năm, cả nước có tổng công hơn 4.800 căn được mở bán, nhưng chỉ giao dịch thành công 64 căn. Cũng theo DKRA, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là những dự án tồn kho và lượng sản phẩm mới gần như không có. Những địa phương có tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Bình Định, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. 

Trước đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel đã có thời gian dài “làm mưa, làm gió”. Tuy nhiên, trong khoảng 2 năm trở lại đây, do những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư đã khiến phân khúc này gần như “ngủ đông”, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ.

Như trường hợp của anh Lưu Tiến Thịnh (Hà Nội), vừa quyết định rao bán 2 căn condotel ở Bảo Ninh (Quảng Bình) với mức giá cắt lỗ gần 300 triệu /căn so với thời điểm mua từ năm 2019. Tuy nhiên, trong nhiều tháng rao bán, vẫn chưa thể tìm thấy được khách mua.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á – Thái Bình Dương, trong giai đoạn 2016-2019 phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng với 12.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường mỗi năm.

Tuy nhiên, những dự án này chỉ chú trọng vào việc bán hàng chứ không chú ý đến trải nghiệm khách hàng, khiến cho việc thanh khoản bị kém đi theo thời gian. Bên cạnh đó, ở Việt Nam, condotel bị đánh giá là kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, thủ thục pháp lý phức tạp, thiếu bền vững.

Thậm chí,nhiều khách hàng cho rằng, hiện Nhà nước đang ưu tiên sự quan tâm đến các dựa án nhà ở xã hội, chung cư và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, do đó, những dòng sản phẩm khác như condotel sẽ vẫn chưa thể được giải quyết ngay trong thời gian ngắn.

Liên quan tới việc cấp sổ đỏ cho condotel, vào tháng 4/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành để tháo gỡ các nút thắt cho doanh nghiệp. Vào thời điểm nghị định được ra mắt, nhiều người đã coi đây là “tin vui” cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, trong một văn bản được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào đầu năm nay, Bộ đã thẳng thắn cho biết, còn nhiều dự án condotel, cùng với các biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ (officetel)… vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Không chỉ những vấn đề liên quan đến pháp lý, một lý do khác nữa khiến phân khúc condotel “rơi tự do” trên thị trường bất động sản là do nhà đầu tư đã rút kinh nghiệm từ trước đó khi các chủ đầu tư đã đưa ra những cam kết quá hão huyền.

“Để có thể thuận lợi bán hàng, nhiều chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận rất cao, có dự án lên tới hơn 10%/năm. Trong khi, với điều kiện vận hành lý tưởng nhất, mức lợi nhuận tối đã cũng chỉ là 6%-8%, còn lại mức thông thường chỉ khoảng 5%”, một nhà đầu tư cho biết.

Ở góc nhìn tích cực hơn, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ là một phân khúc đầu tư hấp dẫn, vẫn có khả năng tạo ra dòng tiền tốt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, quy luật của thị trường là sẽ phải đi từng bước, phục hồi từng dòng chứ không thể đốt cháy giai đoạn. Như vậy, đối với phân khúc này, thị trường vẫn nên chờ đợi tín hiệu phục hồi được rõ nét hơn.