Chưa thấy “hơi ấm của tiền” trên thị trường địa ốc phía Nam

Nhà đầu tư cần khai phá tiềm năng ở những vùng đất mới

Gần đây, thị trường bất động sản phía Nam đã xuất hiện những chuyển động tới từ doanh nghiệp và các dự án. Đơn cử như Phát Đạt mới cất nóc dự án tòa nhà văn phòng Phát Đạt tại quận 3 (TP. HCM). Dự kiến đưa vào hoạt động từ tháng 12/2023 với 4 tầng hầm, 12 tầng nổi. 

Trước đó, hai công ty con của Phát Đạt đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, TP Thuận An (Bình Dương). UBND TP Thuận An cũng phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1. Dự kiến dự án được triển khai trong quý II/2024. 

Thắng Lợi Group mới đây đã ra mắt sản phẩm shophouse tại dự án The Diamond City (Long An), đây là bước tiến mới trong xây dựng nhà ở xã hội tại Cần Thơ.  

Sở Xây dựng TP. Cần Thơ thông báo nhận đơn đăng ký thuê, mua NOXH của người dân tại dự án Nam Long II Central Lake có quy mô 3,8ha. Bên cạnh đó vào cuối tháng 9/2023, chủ đầu tư này cũng dự kiến ra mắt hơn 330 căn hộ thuộc dự án Akari City (TPHCM).

Trên thị trường đã có hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, như dự án tổ hợp căn hộ du lịch và khách sạn Poulo Condor tại Bãi Vông, Côn Đảo (Bà Rịa - Vũng Tàu) của chủ đầu tư Phát Đạt; NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) của Novaland.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, trong quý III/2023, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu khởi động lại bằng loạt sản phẩm của các chủ đầu tư lớn, dự án đã hoàn thiện pháp lý. 

Tuy nhiên đây mới là sự trở lại mang tính cục bộ và thăm dò. Chủ đầu tư chưa mạnh dạn bung hàng hết sức. Những sản phẩm giao dịch thành công phần lớn được chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng tốt như chiết khấu, giãn thanh toán, hỗ trợ lãi suất… 

Trong quý cuối năm nay, khi pháp lý các dự án được tháo gỡ đáng kể thì các chủ đầu tư có thể mạnh dạn đưa sản phẩm ra thị trường. Ông Quang cho rằng, lãi suất ngân hàng hiện đã khá hấp dẫn, tương đương trước dịch, nhà đầu tư dễ tiếp cận và sở hữu BĐS dễ dàng hơn. Đây chính là cơ hội của người mua có nhu cầu thực ở thời điểm này. 

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, thị trường BĐS hiện nay đã sôi động hơn ở khu vực trung tâm, nhưng chưa lan sang vùng ven TP. HCM. Dự đoán vào quý II/2024 sẽ bắt đầu “hâm nóng” thị trường mới. 

Tại hội thảo về thị trường tổ chức vào ngày 20/9 vừa qua, một số chuyên gia nhận định rằng hạ tầng phát triển sẽ giúp BĐS các khu vực ven TP. HCM như Bình Dương, Long An tăng trưởng tốt. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông, nổi trội như các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 - 4… sẽ đưa kinh tế phía Nam phát triển mạnh hơn, BĐS TP. HCM và quanh bán kính 100km được hưởng lợi. 

Vị chuyên gia khuyên các nhà đầu tư hãy quên đi những nơi “đất lành chim đầu”, mà tìm kiếm những nơi “đất có thóc để chim ăn”. 

Cần nhiều tiền hơn rót vào thị trường

Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt ghi nhận, thị trường ghi nhận một số tín hiệu tích cực như Chính phủ tập trung nguồn lực để gỡ vướng mắc, điều chỉnh lãi suất hợp lý hơn… 

Thời gian gần đây có không ít dự án được cấp phép xây dựng, cho phép bán hàng, tái khởi động hoạt động xây dựng, pháp lý dần khơi thông, nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư dành cho khách hàng… Tuy nhiên, để khai thác được tiềm năng trong thị trường thì cần có tiềm lực lớn hơn từ doanh nghiệp BĐS. 

Theo đó, các chuyên gia luôn đề cập đến “sức khỏe” của doanh nghiệp, bao gồm khả năng thanh toán trái phiếu, xoay sở nguồn vốn hoạt động, hoàn thiện pháp lý dự án… 

Đơn cử, Tập đoàn Đất Xanh vừa dính tới lùm xùm tại dự án Gem Sky World (Đồng Nai) có quy mô 92ha. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh xử lý hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh BĐS đối với công ty con Hà An của đất Xanh, số tiền phạt lên tới 900 triệu đồng. 

Hay mới đây, Novaland công bố chậm trả hơn 1.000 tỷ đồng gốc và lãi cho lô trái phiếu phát hành ngày 1/9/2021 vì chưa thu xếp đủ nguồn vốn. Báo cáo của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) chỉ ra áp lực đáo hạn trái phiếu của Novaland tập trung vào tháng 8,9,12 năm nay là khoảng 6.500 tỷ đồng. 

Theo chuyên gia phân tích của Chứng khoán VNDirect, doanh nghiệp BĐS đã chủ động mua lại trước hạn trái phiếu với giá trị trên 12.500 tỷ đồng, làm giảm áp lực đáo hạn trái phiếu. 

Tuy nhiên vẫn còn một số doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền. Theo ước tính của VNDirect sẽ có khoảng 66.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn nửa cuối năm nay và 124.200 tỷ đồng cần đáo hạn vào năm 2024, tăng lần lượt là 3% và 16% so với cùng kỳ.

Trích từ quan điểm nêu trong báo cáo: “Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động tới: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, các nỗ lực cần phải quyết liệt và động bộ hơn nữa nhằm hỗ trợ thị trường phục hồi một cách tốt nhất để thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà”. 

Ngoài ra, TS. Sử Ngọc Khương đã nêu ra mối lo ngại về nút thắt lớn nhất trên thị trường là về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, gây ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư. “Chìa khóa” giúp thị trường BĐS ổn định là chính sách tài khóa, đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực, giữ ổn định tỷ giá hối đoái.