Chúng ta chưa giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết giao cơ quan soạn thảo hoàn thiện các nội dung hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 trình Quốc hội xem xét đưa vào thực thi sớm hơn dự kiến 6 tháng (1/7/2024). Động thái này nhằm tạo sự thống nhất, đồng bộ của các dự án luật, giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.

Theo ý kiến của một số chuyên gia, chưa khi nào thị trường bất động sản Việt Nam lại trải qua một giai đoạn đặc biệt như hiện nay. Cũng chưa có tiền lệ khi chỉ trong vòng 1 năm, Chính phủ đã ban hành hơn 20 văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Điều này cho thấy thị trường đang rơi vào giai đoạn khủng hoảng một cách toàn diện, sâu sắc. Đây là cuộc khủng hoảng được giới chuyên môn gọi tên là “thiếu trong thừa”, thiếu những sản phẩm nhà ở bình dân, vừa túi tiền và thừa sản phẩm cao cấp, kéo theo giá nhà không ngừng leo thang (bình quân 10-15%/năm).

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, giá bán trung bình của một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM dao động 50-70 triệu đồng/m2. Cũng trong giai đoạn này, tại Hà Nội, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền dao động trong khoảng 80-220 triệu đồng/m2; còn tại TP.HCM là 90-250 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung nhà ở trong quý I/2024, trên cả nước có 10 dự án hoàn thành với 4.706 căn; số dự án được cấp phép mới là 19 dự án với quy mô khoảng 9.774 căn. Bên cạnh đó, có 38 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 5.527 căn; 984 dự án đang triển khai xây dựng, với quy mô khoảng 421.353 căn.

Trong khi đó, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, theo ước tính và mô hình nghiên cứu của Savills, tại Hà Nội và TP.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân. Trong đó, có tới 60-70% tổng nhu cầu hướng tới phân khúc nhà ở bình dân.

Tuy nhiên, cũng theo Savills, tại Hà Nội, các căn hộ hạng C (dưới 30 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Tính từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 47% mỗi năm. Hiện, nguồn cung tại Hà Nội đang tập trung ở căn hộ hạng B (30-50 triệu/m2), chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A (trên 50 triệu/m2) chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ.

Tại TP.HCM, số liệu tổng hợp của HoREA cho thấy, tính đến cuối năm 2023, 71% nguồn cung thị trường thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp. Đến quý I/2024, thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư mới, 1 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành với quy mô 219 căn và 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành gồm 242 căn hộ; không có dự án thương mại nào đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nói về nghịch lý trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận xét, bối cảnh thị trường bất động sản “đóng băng” nhưng người dân lại rất cần nhà ở như hiện nay đang khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà đều bế tắc.

Do đó, thị trường cần tìm ra một lối đi riêng. Với lối đi truyền thống như hiện nay, thị trường gần như chỉ cung cấp nhà giá cao, có rất ít nhà ở phân khúc vừa túi tiền, nhà ở xã hội, khiến tình hình “bế tắc vẫn bế tắc”.

“Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp", TS. Vũ Tiến Lộc đánh giá.

Đánh giá về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2024, các chuyên gia cho rằng, diễn biến mất cân đối cung – cầu nhà ở vẫn sẽ tiếp tục diễn ra. Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở, sẽ khiến giá nhà tăng cao, hoặc neo giá cao, nhất là khi cán cân nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp.