Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng FDI

Theo số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu với 7 khu công nghiệp (KCN) mới đi vào hoạt động, 13 khu đang trong quá trình xây dựng, nâng tổng số KCN trên cả nước lên 412, tổng diện tích đạt 217.500ha.

Kết quả kinh doanh tươi sáng

CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp trong nước hoạt động khá tích cực trong quý đầu tiên của năm 2024. Trong năm 2023, tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nước vượt 80%, đặc biệt tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc và phía Nam có tỷ lệ lấp đầy lên tới hơn 90%. Diễn biến này đã giúp một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này tăng trưởng tích cực.

Đơn cử như Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán: IDC) đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2024 với doanh thu đạt hơn 2.467 tỉ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ năm ngoài. Trong đó, một trong hai mảng ghi nhận tăng trưởng đột biến là hạ tầng khu công nghiệp, với gần 1.308 tỉ đồng, gấp 6,3 lần cùng kỳ, chiếm 53% tổng doanh thu.

Tương tự, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM) ghi nhận 812 tỉ đồng doanh thu thuần trong quý I/2024, mảng kinh doanh cốt lõi đóng góp tới 450 tỉ đồng.

Không nằm ngoài xu thế, 3 tháng đầu năm, Tổng CTCP Phát triển KCN Sonadezi (mã chứng khoán:SNZ) thu về gần 1.300 tỉ đồng doanh thu, tăng 22% so với cùng kỳ, mảng kinh doanh KCN chiếm 28% với 390 tỉ đồng. Hay như, Công ty CP Phát triển KCN Tín Nghĩa (mã chứng khoán: TIP) cũng công bố doanh thu quý I/2024 với 38 tỉ đồng, tăng 21%, lợi nhuận sau thuế đạt 28 tỉ đồng, gấp 2,1 lần quý I/2023.

Về triển vọng của nhóm doanh nghiệp kinh doanh mảng KCN, SSI nhận định, từ nửa cuối năm 2023, nhiều chủ đầu tư đã ký biên bản ghi nhớ về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới, sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024. Những chủ đầu tư sở hữu nhiều đất sạch sẽ chiếm lợi thế.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng đưa ra dự báo, trong năm 2024 nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528ha tại 3 KCN ở Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN tại miền Nam đạt 1.506ha tại các tỉnh Bình Dương, Long An.

Về giá thuê, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định, giá thuê KCN bình quân trong năm 2024 có thể tăng 5%. Trong 3 năm tới, giá thuê đất KCN dự kiến tăng 3-9%/năm ở miền Bắc và 3-7% ở miền Nam. Cùng với đó, giá thuê nhà kho/phân xưởng xây sẵn cũng được dự báo tăng từ 1 - 4% trong giai đoạn tới.

Sẽ chiếm 45% tổng vốn FDI đăng ký thêm

Lý giải nguyên nhân của việc phân khúc bất động sản KCN tiếp tục được kỳ vọng sẽ “nhóm lửa” phục hồi cho thị trường bất động sản, Chứng khoán Agriseco cho rằng, dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong các KCN, khu kinh tế đang trong xu hướng tăng trưởng cao, sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước do sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia.

Đặc biệt, Agriseco cho biết, làn sóng FDI “thế hệ mới” bao gồm công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp.

Số liệu của Tổng Cục thống kê cho biết, lũy kế đến ngày 20/3/2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam ước đạt 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ. Giải ngân vốn FDI cũng đạt kết quả khả quan trong bối cảnh dòng vốn FDI quốc tế phục hồi chậm, với kết quả là 4,63 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giải ngân cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2017-2024.

Một trong những sự kiện lớn đối với các KCN trong thời gian vừa qua là Pandora – thương hiệu trang sức lớn nhất thế giới tính theo sản lượng bán ra, đã khởi công xây dựng nhà máy 150 triệu USD tại KCN Việt Nam Singapore 3 (VSIP III), nhà máy có diện tích hơn 50.000 m2, trong khuôn viên khoảng 7,5 ha. Đây là cơ sở chế tác trang sức thứ tư của hãng trên thế giới và đầu tiên bên ngoài Thái Lan.

Trước đó, đầu tháng 4/2024, Công ty TNHH Nước giải khát Suntory PepsiCo Việt Nam (Suntory PepsiCo Việt Nam) cũng đã khởi công xây dựng nhà máy thứ 6 tại KCN  Hựu Thạnh, (huyện Đức Hòa, Long An), tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 300 triệu USD.

Nhìn vào những số liệu này có thể thấy, tiềm năng từ phân khúc KCN là quá rõ ràng nhưng không phải không có những thách thức. Đầu tiên phải kể đến áp lực cạnh tranh, đặc biệt là sức cạnh tranh về giá.

Trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho biết, giá thuê đất khu công nghiệp tại ngoại thành Hà Nội hiện vào khoảng 80-250 USD/m2/thời hạn thuê, ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2/thời hạn thuê. Trong khi ở ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê.

Một áp lực khác dự báo sẽ gây trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam là mức thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế suất áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất từ khoảng 800 triệu USD trở lên (trong 2 năm của 4 năm gần nhất).

Theo đó, để tiếp tục duy trì vị thế, là điểm đến của dòng vốn đầu tư nước ngoài, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục chú trọng cải thiện hạ tầng giao thông kết nối, điện lưới, KCN cũng như nâng cao chất lượng lực lượng lao động và điều chỉnh các chính sách ưu đãi phù hợp.