Chi phí lãi vay, trượt giá, tiền sử dụng đất… được đề xuất tính vào định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định quy định về định giá đất để hoàn thiện và trình Chính phủ, trong đó nhiều bên liên quan đề xuất cần bổ sung các chi phí phù hợp.

Hiện, chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù áp dụng bất kỳ phương pháp nào để quy định giá đất thì cũng phải đảm bảo tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí đầu vào của nhà đầu tư, doanh nghiệp nói chung.

Cụ thể, ngay khi tiếp cận dự án, nhà đầu tư đã phải chịu hàng loạt chi phí, kể cả các chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính…Theo đó, chỉ khi được tính đầy đủ tổng chi phí thì mới đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, doanh nghiệp mới có thể mạnh dạn tham gia phát triển dự án.

Đặc biệt, định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, nên nếu không được tính đủ chi phí, chủ đầu tư sẽ tìm cách này hay cách khác để giảm thiểu thiệt hại, dẫn đến làm tăng giá thành sản phẩm, đối tượng chịu thiệt hại lớn nhất lại là người tiêu dùng.

Do đó, giới chuyên môn, các hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản đồng loạt đề xuất dự thảo cần bổ sung các chi phí phù hợp. Có thể kể đến như việc tính các chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.

Bởi lẽ, trong thực tế, giai đoạn đầu khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%. Trong khi đó, trung bình một dự án mất từ 3-4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm, nên việc phát sinh các chi phí trên cũng là điều tất yếu. Pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục chi phí dự phòng khi tính toán tổng mức đầu tư dự án.

Đồng quan điểm, Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang nêu quan điểm bổ sung, đối với các dự án bất động sản, tiền sử dụng đất là một khoản tiền rất lớn nhưng Nghị định lại không đề cập đến nên cần đưa vào để xác định tổng chi phí, bên cạnh chi phí phát triển và chi phí kinh doanh.

Ở góc độ doanh nghiệp, một công ty bất động sản tại Hà Nội góp ý, việc định giá đất cần phải tính cả chi phí lãi vay. Bởi lẽ, theo quy định, khi bắt đầu dự án, phần vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư là 15-20% tùy quy mô, phần còn lại được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ ngân hàng.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp cần thời gian rất dài để xin các giấy phép liên quan, khiến việc phải trả lãi vay kéo dài. Do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay khi xác định giá đất là hợp lý.

Bên cạnh đó, dự thảo chỉ ghi nhận tỉ lệ chiết khấu theo lãi suất cho vay trung hạn (1-3 năm) nhưng có nhiều dự án lớn thời gian thực hiện phải từ 5 năm trở lên. Theo đó, các doanh nghiệp cho rằng cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Chẳng hạn như áp dụng tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 5 năm) tương ứng thời gian thực hiện dự án.

ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, dự thảo Nghị định chưa tính các chi phí thực tế khác mà nhà đầu tư đã bỏ ra như chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, …và nhiều các chi phí hợp pháp khác. Do đó, việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng với nhà đầu tư.