Xây dựng thành phố trong thành phố: Lợi chưa thấy, chỉ thấy sốt đất?

TS Huỳnh Thế Du: ‘Xu hướng thành lập TP trong TP là không phù hợp’

Trả lời Thanh Niên từ Singapore, PGS-TS Vũ Minh Khương, Trường Chính sách công Lý Quang Diệu (ĐH Quốc gia Singapore) cho biết, ý tưởng thành phố mới trong thành phố của TPHCM rất đáng xem xét, có thể trở thành một sáng tạo đột phá. Đồng thời, ý tưởng này đã mở ra một số cơ hội lớn, điển hình như việc thành phố có thể thu hồi đất trước khi phát triển hạ tầng, có được quỹ đất lớn và nguồn thu lớn cho việc phát triển. Ngoài ra, các thành phố mới cũng sẽ được phát triển theo mô hình tổ cụm ngành, đặc biệt là những ngành thuộc kinh tế số. Điều này cũng tăng dư địa để dành quỹ đất cho cư dân nội đô chuyển ra, giải quyết được bài toán đông dân, ùn tắc giao thông trong nội đô.

Đây cũng là cơ hội để Hà Nội, TPHCM thực hiện những dự án theo phương thức PPP trên quy mô lớn, thu hút đông đảo doanh nghiệp cả trong lẫn ngoài nước, không giới hạn ở những nhà phát triển dự án mà còn khai thác được nguồn lực xã hội trong cư dân của thành phố tương lai. Cũng theo TS Khương, ý tưởng thành phố mới trong thành phố còn mở ra cơ hội xây dựng đường sắt, tàu điện ngầm liên thông giữa các địa phương lớn, rút ngắn đáng kể thời gian đi lại. 

Nêu quan điểm trái ngược, TS Huỳnh Thế Du, giảng viên Trường Đại học Fulbright VN lại lập luận rằng: Nghiên cứu từ những chuyên gia hàng đầu thế giới về kinh tế khu vực châu Á từ 20 năm trước đã chỉ ra, những quốc gia và vùng lãnh thổ thành công trong khu vực châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay Đài Loan có số lượng đơn vị hành chính rất ít. Chưa kể, quy mô của các đơn vị hành chính, nhất là đơn vị cấp tỉnh đều rất đơn giản. Nhờ đó, bộ máy dễ phát triển hơn, vận hành hiệu quả hơn.

Ngược lại, các quốc gia khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Indonesia, Philippines và cả Việt Nam có số lượng đơn vị hành chính quá nhiều, phân chia nhỏ lẻ, manh mún. Điều này khiến bộ máy hoạt động kém hiệu quả. TS Huỳnh Thế Du cũng chỉ ra, mô hình chính quyền của thành phố Seoul và Thượng Hải đều không có thành phố trong thành phố chỉ có chính quyền đô thị là các quận.

Tuy nhiên, Thượng Hải là một trường hợp đặc biệt. 30 năm trước, nơi này đã thành lập Phố Đông, có mô hình giống thành phố trong thành phố nhưng đây là đặc khu. Còn về cơ bản, các quận huyện nơi đây khá giống TPHCM lúc trước. Trong khi đó, Jakarta có đến 5 thành phố, các thành phố nhỏ cạnh tranh, không hợp tác và kém hiệu quả. Trầm trọng hơn, Manila có đến 17 thành phố nhỏ, nhưng các thành phố đều cạnh tranh, không hợp tác với nhau.

Tiếp nối vấn đề này, Thanh Niên dẫn lại lời TS Huỳnh Thế Du cho biết: “Đó là những điển hình minh chứng cho xu hướng thành lập thành phố trong thành phố như cách TPHCM và Hà Nội đang làm là không phù hợp. Mô hình xây dựng thành phố trong thành phố đi ngược lại với nguyên lý này, làm trầm trọng thêm vấn đề phân mảnh, chia cắt, nhỏ lẻ. Đồng thời, sự tập trung bị giảm đi. Giảm bớt đơn vị hành chính kể cả cấp tỉnh và cấp thấp hơn mới là xu hướng Việt Nam phải tiến tới”.

Thực tế, TS Huỳnh Thế Du cũng từng ủng hộ chủ trương hình thành TP Thủ Đức trước đó và kỳ vọng đây sẽ là mô hình dạng đặc khu tương tự Phố Đông của Thượng Hải. Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện nay đang được hiểu theo nghĩa TP Thủ Đức là thử nghiệm để thành lập nhiều thành phố khác. TS Du cho rằng, đây là cách tiếp cận đơn vị hành chính không tốt cho sự phát triển nói chung.  

Chỉ thấy sốt đất ăn theo quy hoạch

Đối với việc lên thành phố, lợi ích cho kinh tế chưa thấy nhưng giá đất của các địa phương đã tăng phi mã vì ăn theo thông tin quy hoạch. Nhớ lại thời điểm tháng 12/2020, giá đất tại Thủ Đức đã “sốt nóng” khi nơi này được phê duyệt lên thành phố. Tương tự, tình trạng này cũng xảy ra khi các huyện của TPHCM có thông tin lên thẳng thành phố thay vì lên quận.

Thời gian qua, cơn sốt đất ảo đã và đang có chiều hướng lan từ khu Đông (tâm điểm là TP Thủ Đức) sang khu Tây (tâm điểm là huyện Củ Chi). Giá đất ở huyện Cần Giờ cũng liên tục “nhảy múa” khi có thông tin lên thành phố và chủ trương thực hiện dự án lấn biển Cần Giờ. Giá đất tại huyện Bình Chánh cũng “tăng ảo” khi có thông tin lên thành phố.
Liên quan vấn đề này, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, việc các quận huyện lên thành phố cũng dẫn đến nhiều hệ lụy. Khi có thông tin lên thành phố, nhiều người dân có đất đai ở khu vực này bắt đầu “hét giá”, giới đầu cơ cũng nhân cơ hội để gom đất, làm giá rồi “thổi giá”. 

Điều này gây xáo trộn về mặt xã hội. Giá đất tăng cao sẽ ngăn cản việc thu hút đầu tư; gây khó khăn cho việc đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng để làm các dự án về hạ tầng đô thị hay hạ tầng xã hội. Điều quan trọng là có một cơ chế phân quyền cho  chính quyền đô thị mới, quyền lợi của người dân cũng như của doanh nghiệp khi tiếp cận các dịch vụ công.

Đồng quan điểm, TS Võ Kim Cương - nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM cho biết, mỗi khi có dự án làm đường, giới đầu cơ hoặc người nhanh nhạy về thông tin quy hoạch đã đổ xô đi mua đất. Thị trường nhà đất vì thế mà trở nên nhiễu loạn, việc giải phóng mặt bằng càng thêm khó khăn. Do đó, bên cạnh rà soát quỹ đất vùng phụ cận, nhà nước có thể mở rộng giải tỏa đối với những khu vực mặt tiền có tiềm năng để phát triển đô thị hoặc đấu giá tăng thêm nguồn thu, hạn chế tình trạng đầu cơ, rối loạn thị trường nhà đất.