Lãi suất tăng 0,5-1% không thể cản đà hồi phục của thị trường bất động sản

Công ty Chứng khoán Yuanta vừa có báo cáo triển vọng ngành bất động sản trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng.

Yuanta cho biết, trong quý I/2024, lợi nhuận sau thuế của top 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm mạnh chỉ còn 1.000 tỉ đồng, giảm 78% so với quý trước và giảm 92% so với quý I/2023, đạt 2% tổng mục tiêu lợi nhuận ngành năm 2024.

Mặc dù giá bán ở thị trường sơ cấp khá ổn định nhưng doanh thu quý I/2024 chủ yếu lại đến từ việc bàn giao các căn hộ cao tầng, dẫn đến biên lợi nhuận gộp giảm 1% xuống còn 40,9%.Đây là quý có lợi nhuận ảm đạm nhất trong vòng 5 năm qua.

Nguyên nhân do kết quả lợi nhuận của ngành bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động mở bán trước đó. Vì vậy, doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong quý I/2024 giảm mạnh là kết quả của hoạt động mở bá không mấy tích cực trong nửa cuối năm 2022 và gần như cả năm 2023. Điều này khiến tỷ suất lợi nhuận 12 tháng toàn ngành giảm 0,3 điểm phần trăm xuống còn 5,8%, cho thấy thị trường chưa có dấu hiệu hồi phục.

Tuy nhiên, các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, loạt dự án trọng điểm được khai thông pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động dự án khiến triển vọng cho thời kỳ tăng trưởng mới của ngành bất động sản trong giai đoạn từ nay đến cuối năm.

Về triển vọng dòng vốn FDI, Yuanta cho rằng, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang khá mạnh, khác hẳn so với chu chu kỳ trước, có vẻ như đang kỳ vọng vào một kết quả tích cực. Thực tế, theo số liệu mới nhất của Bộ KH&ĐT, tính đến ngày 20/5, dòng vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ghi nhận gần 2 tỉ đồng, chiếm 18% tổng vốn nước ngoài đăng ký.

Từ thực tế này, Yuanta kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008-2013) xuống chỉ còn 3 năm (2022-2025).

Về nguồn vốn trong nước, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây vừa cho biết, tính đến ngày 29/2/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,1 triệu tỉ đồng, tương đương tăng 1,86% so với cuối năm 2023.

Một trong những biện pháp “kích cầu” tín dụng bất động sản là do nền lãi suất thấp. Cụ thể, thời gian vừa qua, nhiều ngân hàng tung ra các gói lãi suất cho vay hấp dẫn với lãi suất ưu đãi 5-6%/năm trong năm đầu tiên. Mức lãi suất này ngang hoặc nhỉnh cao hơn lãi suất tiết kiệm 12 tháng khoảng 1%. Một số ngân hàng ngoại còn áp dụng lãi suất cho vay không quá 6%/năm và áp dụng trong vòng 3 năm đầu tiên.

Tuy nhiên, xu hướng lãi suất tiết kiệm đang tăng trở lại, khiến người vay mua bất động sản, chủ đầu tư lo ngại lãi suất cho vay cũng tăng theo. Yuanta cho rằng, lo ngại này là có cơ sở bởi lãi suất cho vay đang đối mặt với áp lực phải phục hồi từ dưới mức trước đại dịch. Thời gian qua, NHNN phải thực hiện các biện pháp chống lại áp lực tỷ giá khi đồng USD mạnh lên khiến tiền đồng VNĐ giảm 4,4% từ đầu năm. Điều này cho thấy lãi suất vay thế chấp gần như đã chạm đáy và có thể sẽ tăng trở lại.

Cũng theo Yuanta, việc tăng lãi suất cho vay tăng thêm 0,5 đến 1 điểm phần trăm/năm sẽ không có khả năng gây ảnh hưởng tới sự phục hồi tâm lý của thị trường bất động sản. Bằng chứng là lãi suất theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng đã nằm trong khoảng 7-9%/năm trong giai giai đoạn phục hồi gần đây nhất của thị trường bất động sản (2014-2018).

Đồng quan điểm, ông Michael Kokalari, CFA, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho rằng, việc lãi suất cho vay sắp tăng thậm chí hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi lẽ, nó sẽ thúc đẩy những khách hàng tiềm năng mua bất động sản sớm để tranh thủ mức lãi suất ưu đãi hiện nay.

 Hầu hết các khoản thế chấp ở Việt Nam là các khoản vay có lãi suất thả nổi 15 năm, nhưng hiện tại có thể khóa lãi suất thấp tới 6% trong hai năm đầu tiên của khoản vay (hoặc 7% trong ba năm đầu tiên), và hầu hết người mua triển vọng không mong đợi mức lãi suất thấp đó sẽ kéo dài lâu hơn nữa.