Đề xuất tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần đối với nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), chủ đầu tư dự án được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NOXH mới nhất, Bộ Xây dựng đã bỏ quy định này.

Do đó, HoREA đã có văn bản đề nghị Chính phủ, bộ ngành bổ sung lại những ưu đãi này để đảm bảo tính khả thi của dự án và khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện NOXH. Nhất là trong bối cảnh, Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển NOXH.

Ông Châu cho rằng, nếu bỏ chính sách trên, doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẽ ưu tiên xây nhà ở thương mại bởi dễ làm và hiệu quả hơn thay vì chọn NOXH bị ràng buộc bởi nhiều quy định. Ngoài ra, các dự án NOXH có thể tăng vài trăm, thậm chí vài nghìn căn hộ so với nhà ở thương mại nếu được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất.

Để giải thích rõ hơn về lý do đề xuất giữ ưu đãi của Nghị định 100 ông Châu lấy ví dụ, có 2 dự án nhà ở thương mại và NOXH cùng có diện tích đất 20.000m2 thuộc quy hoạch phân khu 1/2000, mật độ xây dựng 50%, hệ số sử dụng đất 2 lần và chiều cao tối đa 18 tầng.

Thông thường, mật độ xây dựng được duyệt khoảng 30-38% diện tích đất, hệ số sử dụng đất trên dưới 7 lần với chung cư cao tầng. Theo đó, dự án nhà ở thương mại sẽ có diện tích xây dựng khoảng 7.600 m2 (20.000 m2 x 38%), tổng diện tích sàn 140.000 m2. Nếu tính bình quân diện tích 50m2/căn hộ, sau khi trừ đi 20% diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, dự án này có gần 1.800 căn hộ.

Còn tại dự án NOXH, trong trường hợp được tăng tối đa hệ số sử dụng đất (7x1,5), tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 168.000m2. Cũng tính bình quân mỗi căn hộ rộng 50m2, sau khi trừ đi phần kinh doanh, dự án này có gần 2.700 căn hộ; trường hợp tăng tối đa mật độ xây dựng (38%x1,5), tổng diện tích sàn đạt 205.000 m2, tương đương gần 3.300 căn, gấp 1,8 lần so với dự án nhà ở thương mại.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, việc đầu tư NOXH còn hạn chế tại nhiều địa phương. So với mục tiêu cả nước có 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, Hà Nội mới đạt 9% (1.700 căn), TP.HCM 19% (gần 5.000 căn)…Nguyên nhân được xác định là do thiếu quỹ đất, vướng giải phóng mặt bằng, khó thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, sau khi HoREA công bố văn bản, đã có 1 vài ý kiến trái chiều liên quan đến đề xuất này như NOXH đã có mật độ dân cư cao hơn so với nhà ở thương mại, nếu tăng mật độ xây dựng thì sẽ càng đông. Từ đó kéo theo hệ lụy quá tải hạ tầng, khó cải thiện môi trường sống.

Trong bối cảnh Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất phát triển nhà xã hội, theo Chủ tịch HoREA việc giữ chính sách ưu đãi với chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ tạo cơ chế thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.