Áp lực dòng tiền vẫn cản trở sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản

Báo cáo của MBS Research nhận định, có một số yếu tố đang hỗ trợ cho đà phục hồi của thị trường địa ốc trong thời thời gian tới. Theo đó, lãi suất được đánh giá đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường.

Theo đó, kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn đã về mức 4,5%, thấp hơn so với mức trong thời điểm dịch năm 2020. Do đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7,5%-7,9% (trước đó là 9,3%-11,4%).

Dù lãi suất huy động đang có dấu hiệu tăng dần, kéo theo lo ngại mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tăng lên trong thời gian tới, nhưng MBS cho rằng việc này không mang hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, hệ thống pháp lý đang hoàn thiện sẽ thúc đẩy cả nguồn cung tương lai lẫn lực cầu.

Tuy nhiên, MBS Research đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể “thở phào”. Có thể kể đến như việc phân khúc nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng, và dự báo sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài khi nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp.

Ngoài ra, áp lực về trái phiếu vẫn là vấn đề lớn của doanh nghiệp. Theo ước tính của MBS, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp vẫn còn khó khăn khi các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân đối với nhóm ngành bất động sản. Điều này xuất phát từ việc,thị trường đóng băng trong thời gian dài, các chủ đầu tư không thể mở bán dẫn đến mất khả năng trả nợ, kéo theo tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng tăng lên 2,5% trong quý I (đầu năm 2,2%).

Nhóm phân tích của MBS Research cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có dòng tiền trả nợ. Theo đó, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh sẽ tạo được ưu thế, trong khi phần còn lại vẫn tiếp tục đối mặt với khó khăn.

Trong thời gian qua, để tự “cứu” mình, các doanh nghiệp bất động sản cũng nỗ lực tìm vốn trên thị trường chứng khoán . Đơn cử, từ quý II đến IV năm nay, Novaland (mã chứng khoán: NVL) có kế hoạch chào bán 1,17 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu dưới dạng quyền mua, nhằm tăng vốn điều lệ lên hơn 31.200 tỉ đồng.

Tương tự, Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng dự kiến phát hành riêng lẻ 110,09 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 20 nhà đầu tư chuyên nghiệp với giá 27.250 đồng/cp, huy động 3.000 tỉ đồng.

DIG Corp (mã chứng khoán: DIG) có kế hoạch chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu 200 triệu cổ phiếu, với tỷ lệ 1.000:327,94 trong năm nay, giá phát hành 15.000 đồng/cp. Theo kế hoạch, giai đoạn 2024 - 2025, công ty này cũng chào bán tối đa 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá chào bán không thấp hơn 20.000 đồng/cp.

Công ty CP Phát triển Nhà Bà  Rịa - Vũng Tàu (HODECO) đang chào bán gần 20 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mức giá 15.000 đồng/cp, dự kiến huy động gần 300 tỷ đồng. Bên cạnh đó cũng có nhiều doanh nghiệp khác cũng lên kế hoạch chào bán cổ phiếu với số lượng lớn để có thêm nguồn lực tài chính như Tập đoàn Đất Xanh, Bamboo Capital…

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, biện pháp phát hành cổ phiếu để tăng thêm nguồn lực là điều hết sức bình thường đối với một doanh nghiệp nhưng cần cân nhắc bài toán hiệu quả. Bởi lẽ cần phải có thời gian để dòng vốn mới tạo hiệu quả, đóng góp vào kết quả kinh doanh nhưng sẽ có tác động ngay đến hiệu suất sinh lời. Trong khi, thị trường vẫn còn ảm đạm, nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ, sẽ khiến các cổ đông ngại chờ đợi mà “rời bỏ”.