Nghị định về NOXH ban hành trong tháng 6: Đơn giản hóa thủ tục và nhiều cơ chế ưu đãi

Đồng thời, nghiên cứu thành lập các quỹ về phát triển nhà ở xã hội (NOXH) với sự tham gia của Nhà nước, doanh  nghiệp, người dân và toàn xã hội…Bên cạnh đó, Chính phủ đã báo cáo Quốc hội cho phép để có hiệu lực sớm các Luật Đai đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng để khơi thông các nguồn lực đất đai.

Cùng với đó, khẩn trương có giải pháp thiết thực, tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, trong đó tập trung vào các vấn đề liên quan đến đối tượng vay vốn, lãi suất, quy trình, thủ tục cho vay, việc hoàn thiện pháp lý dự án của chủ đầu tư với chính quyền địa phương... Bộ Xây dựng thường xuyên giám sát, đôn đốc các địa phương tập trung thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội năm 2024 được giao.

Trước đó, góp ý cho Nghị định về quản lý và phát triển NOXH, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng đóng góp nội dung cho dự thảo. Theo đó, HoREA đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án NOXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

HoREA cho rằng, cơ chế này sẽ khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH. Nếu không, nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình có để thực hiện nhà ở thương mại vì dễ làm, hiệu quả hơn, mà lại không bị ràng buộc với nhiều quy định.

Chia sẻ bài học từ kinh nghiệm nước ngoài, PGS.TS Võ Đình Trí, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP. HCM và IPAG Business School Paris cho biết, việc phát triển một dự án NOXH cần lượng lượng vốn rất đáng kể, không chỉ chi phí xây dựng, bảo trì mà còn ở chi phí mặt bằng. Bên cạnh ngân sách đầu tư công, ở một số quốc gia đã áp dụng một số phương án để có thêm nguồn vốn.

Có thể kể đến như Nhà nước hợp tác phát triển với doanh nghiệp bất động sản, trong đó phần vốn góp của Nhà nước là quỹ đất. Phương án này sẽ giúp đôi bên cùng có lợi, Nhà nước có thể kiểm soát được số lượng căn hộ, doanh nghiệp cũng được một tỷ lệ lợi nhuận nhất định dựa trên lợi thế vị trí vì quỹ đất ở các trung tâm thành phố thường khan hiếm và được quản lý bởi cơ quan chức năng.

Cũng theo  PGS.TS Võ Đình Trí, ở Pháp, có chương trình BRS (Bail Réel Solidaire) vừa bán vừa cho thuê NOXH. Cụ thể, người mua sẽ sở hữu phần xây dựng và có quyền sang nhượng, còn giá trị của đất vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc đơn vị phát triển. Giá nhà trong trường hợp này thường thấp hơn từ 30-40% giá thị trường do không bao gồm giá đất, chỉ trả tiền thuê đất với chi phí được hỗ trợ.

Một phương án khác nữa là áp đặt một tỷ lệ tối thiểu NOXH cho chính quyền địa phương. Nếu không tuân thủ sẽ bị phạt tiền để bổ sung vào quỹ phát triển NOXH. Điều này tạo áp lực cho các địa phương phải phát triển quỹ NOXH. Cũng là một ví dụ ở Pháp, tỷ lệ này là 25%, địa phương không đáp ứng được phải nộp phạt hàng năm 120.000 Euro (khoảng hơn 3,3 tỉ đồng).

Bên cạnh đó, có thể phát hành trái phiếu hoặc thông qua các quỹ đầu tư tín thác để huy động vốn, kèm them các chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư như mô hình trái phiếu đô thị ở Mỹ.

Bên cạnh nguồn vốn, quỹ đất để phát triển NOXH cũng là một thách thức lớn. Ông Trí cho biết, chính quyền nhiều thành phố lớn trên thế giới ưu tiên quỹ đất cho NOXH hơn là bất động sản thương mại, đặc biệt trong việc chuyển đổi công năng các cơ sở cũ như nhà máy, kho bãi, công trình công cộng cũ.

Trong quy hoạch phát triển đô thị, điều kiện quỹ NOXH luôn là một điều kiện tiên quyết. Ở thành phố Paris, dù giá bất động sản đắt đỏ nhưng chính quyền thành phố luôn ưu tiên quỹ đất chuyển đổi cho các dự án NOXH hay kết hợp thương mại xã hội.

Một phương án được nhiều nước trên thế giới sử dụng nhiều hơn là phát triển NOXH ở các đô thị vùng ven, đô thị vệ tinh trong phạm vi bán kinh vài chục km. Tuy nhiên, điều này sẽ đi cùng với điều kiện hạ tầng giao thông phải tương ứng.