Dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi từ "hiệu ứng domino" khi các luật mới có hiệu lực

Tại chương trình cà phê doanh nhân "Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và sự thích ứng của doanh nghiệp" vừa diễn ra mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM cho biết, theo quy định hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) phải làm các thủ tục liên quan đến xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền này.

“Lâu nay, đây là điểm vướng mắc lớn đối với chủ đầu tư NOXH bởi thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất thường kéo dài”, ông Nghĩa cho biết.

Ông Nghĩa dẫn chứng 1 dự án NOXH do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành thi công đã nộp đơn xin miễn tiền sử dụng đất từ năm 2019 đến nay vẫn chưa nhận được quyết định do chưa hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất.

Trước đó, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cũng cho biết, khi Chính phủ kêu gọi phát triển các dự án NOXH, doanh nghiệp rất hào hứng và muốn được tham gia. Tuy nhiên, khi xem xét các yếu tố chính sách nhận ra rằng có rất nhiều khó khăn, nhất là về vấn đề liên quan đến đất đai khiến các doanh nghiệp “chùn bước”.

Tuy nhiên, tại Luật Nhà ở 2023, dự kiến có hiệu lực từ 1/8, nhà đầu tư dự án NOXH sẽ không phải thực hiện các thủ tục này, do đã đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu.

Ngoài ra, ông Lê Hữu Nghĩa cũng đánh giá, không chỉ Luật Nhà ở, các quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo “hiệu ứng domino” giải quyết cơ bản những vướng mắc của các dự án bất động sản. Cùng với đó, việc chú trọng đầu tư dự án phân khúc nhà ở trung bình, NOXH sẽ giúp thị trường hồi phục vào năm 2026.

Tương tự, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra các điều kiện nới lỏng hơn với cả chủ đầu tư và người mua NOXH.

Đối với doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực cho biết, bên cạnh các quy định mới tại luật, việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án NOXH còn phụ thuộc thẩm quyền của địa phương. Theo đó, cùng là đô thị lớn, cơ chế đặc thù như nhau nhưng Hà Nội lại gỡ được gần 45% tổng số các dự án gặp khó, trong khi con số này tại TP.HCM ít hơn.

Do đó, các địa phương cần rà soát, đánh giá sát nhu cầu về NOXH để thực hiện dự án chứ không chỉ “theo phong trào”. Chẳng hạn, địa phương nào có nhiều khu công nghiệp, khu công nghệ cao cần tập trung làm dự án NOXH để đáp ứng đủ nhu cầu cho công nhân, người lao động thu nhập thấp, tránh tình trạng “chỗ thừa, nơi thiếu nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng phải phát triển hệ sinh thái cho phân  khúc NOXH, đồng bộ hạ tầng, tránh tình trạng “đồng không mông quạnh”, dự án xây xong nhưng không ai về ở.

Còn về phía cạnh người mua, ông Lực cho biết, có 2 loại chứng nhận khiến người mua, thuê NOXH phải “đau đầu” là “thu nhập thấp” và “chưa có nhà ở thì Luật Nhà ở 2023 đã thay đổi. Đây là điểm quan trọng trong việc thu hút nguồn lực vào NOXH.

Cụ thể, theo quy định hiện hành, người mua NOXH phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định, tức là thu nhập 11 triệu đồng/tháng, mức giảm trừ gia cảnh với 1 người phụ thuộc là 4,4 triệu đồng nhưng với quy định mới, điều kiện về thu nhập bình quân của người đứng đơn không quá 15 triệu/tháng (tính theo bảng tiền lương của nơi làm việc) với thời hạn trong 3 năm gần nhất.

Đồng thời, quy định mới đã bỏ điều kiện về nơi cư trú là phải thường trú, tạm trú tại tỉnh thành có dự án NOXH mà thay vào đó chỉ cần chưa sở hữu bất động sản tại đó. Ngoài ra, tiêu chuẩn về diện tích nhà ở bình quân theo quy định hiện hành là dưới 10m2 thì quy định mới đã được tăng lên mức dưới 15m2.