Khơi thông thị trường từ “điểm nghẽn” định giá đất

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng một số điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Có hơn 50% các dự án bất động sản hiện đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng. Lý do là việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản.

Không nên “phức tạp hóa”

Liên quan đến vấn đề giá đất, tại cuộc họp mới đây của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư nhưng có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Ví dụ, điều kiện để áp dụng phương pháp thặng dự theo quy định hiện hành là được áp dụng để định giá với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Nhưng phương pháp này trong dự thảo lại là được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết.

Theo nhiều chuyên gia, các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư bị bó hẹp là vô lý và sẽ gây ách tắc cho dự án bất động sản hiện nay.

Trên thực tế đang có nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, đất lúa chuyển sang làm dự án. Như vậy thì sẽ có rất nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất bởi hầu như các phương pháp khác không áp dụng được. TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia lý giải, ưu điểm của việc thu hẹp đối tượng là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư nhưng nhược điểm lại là có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác như so sánh, trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Khi không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc, làm thất thu ngân sách nhà nước.

Vì thế, vị chuyên gia cho rằng, nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp thặng dư. Đề xuất nên mở rộng bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai.

Về cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, TS Cấn Văn Lực cho rằng hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doan, cho nên cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh như các định mức kinh tế, kỹ thuật;  các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình,…

Là người có nhiều năm kinh nghiệm trong định giá đất, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng có nhiều phương pháp định giá khác nhau sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp tùy thuộc vào đặc điểm tài sản, độ sẵn có của dữ liệu. Với phương pháp thặng dư bà Giang cho rằng sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển, bởi phương pháp thặng dư lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

Khơi thông dự án

Có thể nói, với mỗi dự án bất động sản nếu muốn được triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng. Sau đó dự án mới được cấp phép xây dựng, thi công và có đầy đủ điều kiện để bán hàng. Hay nói cách khác, định giá đất chính là khâu then chốt để cho dự án đi vào hoạt động tạo ra nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Thế nhưng, trên thực tế, hiện đang có hàng nghìn dự án trên cả nước bị ách tắc do tính tiền sử dụng đất. Trong lúc thị trường bất động sản khó khăn, các dự án lại không triển khai được, người mua nhà chịu giá cao thì điều quan trọng nhất lúc này là phải “cởi mở” trong định giá đất tạo nguồn cung cho thị trường. Do đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng  giữ lại phương pháp thặng dư thì cần triệt để khắc phục những hạn chế trong đối tượng áp dụng chứ không nên bó hẹp lại như hiện tại, quy định chặt chẽ thêm các yếu tố trong việc ước lượng doanh thu, chi phí giả định khiến cho doanh nghiệp khó hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Nói về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc áp dụng phương pháp thặng dư sẽ giúp cho những quỹ đất đang được lên kế hoạch phát triển sẽ được định giá chính xác hơn, bởi phương pháp này đưa ra được khả năng sinh lời tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính có bền vững hay không.

Về phía doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp thặng dư vì tính ra được hiệu quả khi thực hiện dự án. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, phương pháp thặng dư giải quyết được các vấn đề thực tế đang diễn ra nên được nhiều nước trên thế giới thực hiện. Ông cũng thông tin, Luật Đất đai đang sửa theo hướng định giá thị trường, nhưng 3 phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống đã vô hình chung đẩy giá đất luôn cao lên. Việc giá đất lên cao sẽ ảnh hưởng tới người dân có thể sở hữu nhà ở. Do đó, góp ý về sửa Luật Đất đai, ông Thanh bày tỏ định giá đất bám theo giá thị trường.