Tín hiệu mới trên thị trường trái phiếu bất động sản

Tăng phát hành trái phiếu trở lại

Mới đây, 4.100 tỷ đồng trái phiếu của Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt phát hành thành công; 1.900 tỷ đồng trái phiếu của Công ty cổ phần Phú Thọ Land cũng phát hành thành công. Tính đến 25/8, trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 8.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, chiếm tỷ trọng hơn 38,4% tổng giá trị phát hành.

Con số này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang có động thái tăng phát hành trái phiếu trở lại. Lý do là bởi, thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do dự án gặp ách tắc về vấn đề pháp lý hoặc khó tiếp cận nguồn vốn thì không ít doanh nghiệp ngành đã quay trở lại với trái phiếu dù lãi suất cao.

Số liệu thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm 2023 là 78.988 tỷ đồng. Trong đó ngành ngân hàng chiếm đa số với 28.631 tỷ đồng, nhóm bất động sản với 26.055 tỷ đồng.

Một loạt các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu như: trong tháng 6, tháng 7, Trung Minh phát hành thành công 3.000 trái phiếu mã TMCCH2328002, giá trị phát hành 300 tỷ đồng (trước đó đơn vị này cũng đã phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu loại kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 12,5%/năm); CTCP Tập đoàn Taseco phát hành thành công 1.250 trái phiếu mã TASCH2325002, giá trị phát hành 125 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12%/năm; Công ty TNHH Đầu tư phát triển Mỹ Khánh phát hành khối lượng 22.450 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành theo mệnh giá 2.245 tỷ đồng; Vinam Land huy động 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 6 năm; Công ty TNHH Phát triển kinh doanh xây dựng 3 (XD3C) huy động lô trái phiếu 2.250 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm; Công ty TNHH Đầu tư phát triển Bất động sản TMT hoàn tất huy động hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 7 năm…

Giải pháp gỡ khó

Hiện nay thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang gặp nhiều khó khăn về giao dịch, pháp lý đất đai, vốn, trái phiếu, tín dụng. Thời gian vừa qua, Chính phủ đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho thị trường tuy nhiên, theo nhiều nhận định, các cơ chế chính sách vẫn đang ở giai đoạn tiếp cận và vẫn cần thời gian để “thẩm thấu”, thị trường vẫn cần thêm những cú hích đẻ hồi phục. Xét về bản chất, một chuyên gia trong ngành cho rằng, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn tháo gỡ “lớp ngoài” đối với nguồn cung. Trong khi đó, tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trước khi quyết định đầu tư do chưa thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường. Phần lớn vẫn còn tâm lý “án binh bất động”, nghe nghóng và chờ đợi.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/5/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 925.796 tỷ đồng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản trong 5 tháng lại giảm 1,32% so với cùng kì năm ngoái. Điều này cho thấy, tín dụng còn đang thấp là do nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư.

Thực tế, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 của Chính phủ đã giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, cộng hưởng với sau một số động thái của Ngân hàng Nhà nước, việc huy động trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu phục hồi. Song nói như ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinRatings: Thông tư 02/2023/TT-NHNN với các chính sách giãn, hoãn nợ đối với tín dụng ngân hàng, tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP có ý nghĩa quan trọng, tuy nhiên, về bản chất, chất lượng tín dụng của doanh nghiệp không thay đổi. Bởi vậy, theo ông Thuân, yếu tố quan trọng giúp cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn là việc hỗ trợ về mặt pháp lý và đẩy nhanh quy trình cấp phép dự án. Trong thực tế, các vấn đề pháp lý vẫn đang là điểm nghẽn với khả năng tiếp cận vốn tín dụng, trái phiếu của doanh nghiệp.

Mặc dù thị trường bất động sản trái phiếu dần sôi động trở lại nhưng vẫn có không ít doanh nghiệp không thu xếp để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Đơn cử, mới đây, Công ty TNHH Saigon Glory đã có công văn gửi HNX về việc chậm thanh toán lô trái phiếu có giá trị 1.000 tỷ đồng. Hay như CTCP Xuất nhập khẩu An Giang công bố thông tin về việc chậm trả lãi kỳ 7 trái phiếu AGMH2123001 trị giá 350 tỷ đồng. Do thị trường đóng băng thời gian dài nên Công ty CP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu HQNCH2124002 trị giá hơn 2.000 tỷ đồng không thu xếp được tiền để thanh toán trái phiếu…

Theo các chuyên gia, nếu các vấn đề của thị trường bất động sản chưa được giải quyết một cách triệt để sẽ khiến cho các doanh nghiệp khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới. Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tài chính, Bộ Tài chính cho biết, việc ổn định thị trường bất động sản cũng là yếu tố rất quan trọng để hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo ông Dương, các giải pháp quan trọng nhất vẫn là ổn định kinh tế vĩ mô, điều hành linh hoạt giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, qua đó doanh nghiệp bất động sản mới có cơ hội phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh nhanh hơn, sẽ có dòng tiền để trả nợ nói chung và nợ trái phiếu doanh nghiệp nói riêng.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia kỳ vọng, cuối năm 2023, khi các chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu, bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả thì sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ ngày càng rõ nét hơn.