Liệu có một lượng lớn “hàng giá rẻ” trước khi quy định siết phân lô có hiệu lực?

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một quy định mới không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 địa phương so với quy định hiện hành. Giới chuyên gia cho rằng, khi luật có hiệu lực (có thể từ 1/8/2024) sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản này.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các quy định mới sẽ như phễu lọc, loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả cho nền kinh tế. Thậm chí có những dự án phân lô bán nền xong bỏ hoang nhiều năm.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, quy định mới có thể khiến thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán. Bởi lẽ, có để hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng.

Do đó, trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng sản phẩm giảm giá, cắt lỗ lớn do các nhà đầu tư “ôm” đất với mục đích phân lô để bán từ trước đó. Việc siết phân lô bán nền không hạn chế cơn “sốt” đất trong dài hạn nhưng có thể giảm thiểu trong ngắn hạn.

Lâu nay, phân khúc đất nền luôn nhận được sự ưa chuộng là bởi có diện tích, giá bán phù hợp, nguồn hàng phong phú. Ngoài ra, còn có thể “ăn theo” hạ tầng hoặc các dự án chính quy. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của phân khúc này nhưng về lâu dài sẽ định hướng thị trường phát triển theo hướng minh bạch, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai.

Đánh giá về thị trường đất nền phía Bắc từ đầu năm đến nay, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property cho biết, trong khi giao dịch đất nền tại Hà Nội có nhích nhẹ ở mức giá neo cao thì các vùng lân cận nhiều nơi phải bán cắt lỗ như Bắc Ninh, Bắc Giang, hay Quảng Ninh, Hải Phòng…

Cũng theo ông Toản, muốn thanh khoản được buộc các nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, so với mặt bằng giá thời điểm sốt năm 2021, hiện có những khu vực đã phải cắt lỗ đến 40-50%, mức giảm phổ biến nhất là 30% . Đặc biệt, có những khu vực ở ngay thành phố lớn như ven đô Hà Nội, có thời điểm giao dịch giảm 30-40% cũng khó tìm được người mua.

Tại TP.HCM, Dữ liệu trực tuyến của batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong tháng 4/2024, lượt tìm kiếm đất nền tại đây ghi nhận giảm 3% so với tháng trước. Các tỉnh vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ cũng giảm lần lượt giảm từ 6-8% lượt tìm kiếm. Giảm sâu nhất là loại hình đất nền dự án, chỉ có đất thổ cư là duy trì nhu cầu ổn định. Theo đó, giá bán đất nền cũng không có biến động tăng ở cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp.

Ông Hồ Văn Sinh, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM chia sẻ, từ tháng 4 đến nay, dù đã dẫn khá nhiều nhóm khách hàng là dân đầu tư đi xem đất nền ở tỉnh và cả ở một số khu vực vùng ven TP.HCM, nhưng số lượng khách chốt xuống tiền mua vẫn rất khiêm tốn. 
Chỉ có khoảng 30% nhóm đầu tư đi tìm hiểu thị trường là chốt giao dịch, còn lại phần lớn là “chỉ xem”. Nguyên nhân được cho là không thương lượng được giá, chưa tìm được sản phẩm ưng ý, nhận định thị trường chưa thích hợp để mua…

Cũng theo ông Sinh, gần như 100% các giao dịch đất nền thành công mà ông chứng kiến từ đầu năm đến nay đều là những lô chủ đất phải chấp nhận giảm giá 10-20% so với giá bán dự kiến lúc đầu. Do đó, không có chuyện đất nền “nóng sốt” trong giai đoạn này.

Đồng quan điểm khó có cơn sốt đất nền xảy ra, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án thuộc DKRA Group cho biết, trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026), những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ tăng giá với mức độ nhất định. Tuy nhiên, ở chu kỳ bất động sản mới, sẽ không có hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, thị trường phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn.