Phát triển nhà ở xã hội cho thuê: Cần có các gói cho vay lãi suất không quá 4%

Thực tế, việc mua sở hữu một căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội, dù trả góp nhưng cũng là một gánh nặng lớn, vượt khả năng tài chính của nhiều người có thu nhập thấp. Do vậy, việc phát triển nhà ở xã hội theo hướng cho thuê được xem là đáp ứng nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế của nhiều người lao động hiện nay.

Nhất là trong bối cảnh nhu cầu thuê ở rất lớn, nguồn cung lại khan hiếm, giá nhà cho thuê trên thị trường lại ở mức khá cao. Nhìn từ kinh nghiệm của các nước phát triển trên thế giới có thể thấy, mô hình thuê mua nhà ở xã hội đã được triển khai thành công, giúp tạo nơi ở cho nhiều người dân.

Để đa dạng giải pháp lưu trú cho người lao động, Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản để tìm hiểu sâu hơn về mô hình cho thuê nhà ở xã hội.

PV: Thời gian qua, tỷ lệ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội nhìn chung vẫn còn rất chậm, thậm chí nhiều địa phương đang giải ngân bằng 0. Ông đánh giá hiệu quả của gói vay này ra sao?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh: Có nhiều nguyên nhân khiến việc giải ngân gói 120.000 tỷ rất chậm, đầu tiên phải kể đến nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, do các vướng mắc pháp lý và việc thiếu quỹ đất sạch. Dự án "tắc", nguồn hàng không có nên ngân hàng không thể giải ngân. Các chủ đầu tư cũng không đáp ứng được các điều kiện nghiêm ngặt để ngân hàng giải ngân gói vay để đầu tư xây dựng.

Các điều kiện cho vay hiện nay vẫn tương đối phức tạp, cả chủ đầu tư và khách mua đều khó đáp ứng; hơn nữa còn đối mặt với nỗi lo bị thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm việc cho vay đúng đối tượng, đủ điều kiện.

Một lý do nữa là gói hỗ trợ này có lãi suất vẫn cao, thời hạn cho vay quá ngắn. Vì vậy, cần hạ thấp lãi suất hơn, thời hạn vay dài hơn mới thu hút được sự quan tâm.

Đến cuối tháng 12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản số 9844 thông báo mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2024 đối với chủ đầu tư dự án ở mức 8,0%/năm; đối với khách hàng là người mua nhà ở mức 7,5%/năm.

Mặc dù rất hoan nghênh chủ trương tháo gỡ của Chính phủ, tuy nhiên gói ưu đãi lãi suất này chưa đủ hấp dẫn, không chỉ bởi mức lãi suất vẫn cao mà còn bởi thời gian ưu đãi với khách hàng khá ngắn, chỉ 5 năm. Trên thực tế, người thu nhập thấp rất khó có khả năng trả nợ trong 5 năm. Cách đây khoảng 10 năm, khi triển khai gói 30.000 tỷ thì thời gian cho khách hàng vay ưu đãi lên tới 15 năm và lãi suất cũng thấp hơn đã khiến người dân yên tâm hơn nhiều.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, nhà ở xã hội nên cho người thu nhập thấp thuê và đây cũng là mô hình đã được nhiều nước áp dụng. Ông nghĩ sao về ý kiến này?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi hoàn toàn nhất trí rằng, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua (bán trả chậm) thì vấn đề nhà ở xã hội cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Lý do, nhà ở xã hội hướng chủ yếu đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân). Trên thực tế, nhóm đối tượng này khó có khả năng để mua nhà ở xã hội, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi. Vì vậy, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê. Theo tôi, nhà cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở 2023 đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% căn hộ để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn nhà ở xã hội cho thuê thay thế. Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê.

Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê. Nhà nước cần có chính sách thích hợp để tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cho thuê của nhóm đối tượng đông đảo này, tránh việc họ phải sinh sống trong các khu ở trọ không đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ…

PV: Có ý kiến cho rằng, nên áp dụng mô hình “thuê để sở hữu” nhà ở xã hội, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh: Hệ thống pháp luật nước ta đã có quy định về “thuê mua” các loại bất động sản, bao gồm cả nhà ở xã hội. Đây là hình thức bán trả chậm, theo đó Bên B sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định không quá 50% giá trị hợp đồng); số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho Bên A trong một thời hạn nhất định.Sau khi hết thời hạn này và đã trả hết số tiền còn lại thì Bên B có quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Tuy nhiên trên thực tế, hình thức thuê mua các loại bất động sản, bao gồm nhà ở xã hội ít phổ biến, một phần do nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân quá lớn nên chủ đầu tư thường có xu hướng bán đứt luôn để thu 100% tiền khi đủ điều kiện thay vì bán trả góp.

Đối nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích sàn để cho thuê và chỉ được bán nhà ở này cho người đang thuê sau 05 năm cho thuê. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc lên đến 50% giá trị của nhà ở cho thuê. Sau khi cho thuê đủ 05 năm thì chủ đầu tư bán căn nhà này cho người đang thuê và khấu trừ khoản tiền đặt cọc vào giá bán. Mặc dù tồn tại dưới hình thức hợp đồng thuê nhà nhưng bản chất cũng là một hình thức “bán trả chậm” - hình thức “thuê mua” nhà ở xã hội.

PV: Liệu mô hình nhà ở xã hội cho thuê có đáp ứng được mục tiêu lâu dài của các đô thị hiện nay hay không, thưa ông?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh: Chúng ta thấy rằng các đô thị lớn trên thế giới, các thành phố thuộc các quốc gia phát triển đều có tỷ lệ lớn người dân sinh sống tại các căn nhà thuê. Trên thực tế, Việt Nam là một trong số các quốc gia có tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở ở mức cao.

Theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đã quán triệt quan điểm, mục tiêu: “… chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị”; “tập trung đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để cho thuê”.

Tuy nhiên, phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hình thức “bỏ tiền chẵn, nhặt tiền lẻ” rất kém hấp dẫn với các nhà đầu tư. Như tôi đã nêu, Luật Nhà ở 2023 đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% căn hộ để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn nhà ở xã hội cho thuê thay thế. 

PV: Theo ông, làm thế nào để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư mô hình này cũng như thu hút người dân thuê ở?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh: Đầu tư bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng là lĩnh vực cần huy động nguồn vốn đầu tư lớn và chứa đựng nhiều rủi ro. Do đó, các chủ đầu tư thường có xu hướng đầu tư vào các sản phẩm để “bán đứt” thay vì cho thuê. Một số doanh nghiệp lớn khi đã tích lũy được nguồn lực đủ mạnh, muốn thực hiện trách nhiệm xã hội bằng việc phát triển các loại hình nhà ở phục vụ người có thu nhập thấp, đối tượng yếu thế… nhưng cũng bị nản lòng bởi các thủ tục hành chính rườm rà.

Để phát triển nhà ở cho thuê, cần có các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi. Theo tôi, cần có các gói vay với giá trị tối thiểu 70% tổng mức đầu tư của dự án, với lãi suất không quá 4% thì mới đủ hấp dẫn với các nhà đầu tư. Ngoài giải pháp nguồn vốn thì còn cần kết hợp các giải pháp về bố trí quỹ đất, cơ chế chính sách, cải cách thủ tục hành chính… thì mới thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

Xin chân thành cảm ơn ông!