Shophouse không còn hấp dẫn được dòng tiền đầu tư

Nguồn cung khan hiếm

Trong gần 1 thập kỷ “làm mưa làm gió”, nhiều khu shophouse (nhà phố thương mại) cả trong Nam, ngoài Bắc đều đã chứng kiến nhiều đợt tăng giá mạnh mẽ. Đặc biệt là khu đông TP.HCM, những căn nhà phố mặt tiền tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Khánh…đã ghi nhận mức tăng giá gấp 4-6 lần giá trị lúc mở bán, giúp mặt bằng giá bất động sản các khu vực này tạo sự khác biệt rõ rệt với những nơi khác.

Tuy nhiên, sau 2 năm đại dịch Covid-19 chưa kịp khắc phục, những người kinh doanh lại phải đối mặt với khó khăn của nền kinh tế kéo dài từ năm 2023 đến nay. Kinh doanh khó khăn khiến làn sóng trả mặt bằng lan rộng, chủ shophouse chấp nhận giảm giá sâu vẫn không giữ được khách, nhất là những dự án nằm xa trung tâm.

Điều này kéo theo nguồn cầu của phân khúc này không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực, chủ yếu tập trung ở các dự án có lợi thế hạ tầng như tuyến metro, trục đường động lực mở rộng…Nhưng ở các khu vực nhiều lợi thế như vậy, shophouse cũng không nằm ngoài “vòng xoáy” thiếu hụt nguồn cung.

Theo số liệu của Savills, trong quý I/2024, phân khúc nhà phố biệt thự bao gồm các dãy nhà thương mại tại TP.HCM ghi nhận nguồn sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn, trong đó 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP Thủ Đức với giá trị trên 30 tỉ đồng là chủ yếu (76% thị phần). 

Nguyên nhân dẫn đến nguồn cung phân khúc này eo hẹp chủ yếu do các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Trong thời gian tới, nguồn cung dự kiến sẽ càng ngày càng bó hẹp hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực với những quy định khắt khe hơn đối với chủ đầu tư.

Đặc biệt, lâu nay, phân khúc nhà phố thương mại vốn đã được xem là “hàng hiếm” khi chỉ chiếm 1 lượng nhỏ trong cả một dự án (khoảng 5%). Nhưng khi các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, lượng dự án đáp ứng được các điều kiện để đạt được tiêu chuẩn pháp lý mở bán sẽ ít hơn, chủ đầu tư cần nhiều thời gian hơn để ra hàng. Nguồn cung sẽ khó cải thiện trong ngắn hạn.

Không còn quá hấp dẫn

Dù khan hiếm nguồn cung nhưng shophouse không còn là phân khúc khiến các nhà đầu tư chờ đợi hay ưu tiên xuống tiền. Bởi lẽ, trước đây, người mua dòng sản phẩm này chủ yếu hưởng chênh lệch, nguồn cầu đến từ kinh doanh và cho thuê thì đang gặp khó khăn khi "làn sóng" trả mặt bằng cao, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư thậm chí còn phải cắt lỗ sâu để thu tiền về.

Bên cạnh đó, theo một nhận định của CBRE, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Điều này đồng nghĩa với việc, phân khúc này có sự phụ thuộc lớn vào khả năng lấp đầy cư dân ở khu vực xung quanh.

Đồng quan điểm, theo anh Hồng Lam, nhà đầu tư kinh doanh shophouse 10 năm chia sẻ, nếu cho thuê, tỷ suất sinh lời hiện nay của shophouse chỉ 1-3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm ngay cả ở thời kỳ lãi suất thấp kỷ lục.

Anh Lam dẫn ví dụ một căn shophouse tại Thủ Thiêm (TP.HCM) có diện tích hơn 100m2, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỉ đồng đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tương đương hơn 1,5 tỉ đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm.

Chị Ánh Tuyết – môi giới phân khúc shophouse tại Hà Nội cũng thừa nhận, thời kỳ hoàng kim của phân khúc này đã đi qua, tỷ lệ sinh lời hiện chỉ ở mức 1-2% thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm, khu nào cao thì được 3-4% nhưng rất ít.

Anh Lam khuyến nghị các nhà đầu tư mới, trước khi xuống tiền cần xem xét kỹ yếu tố về khu vực, uy tín chủ đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ về tính pháp lý của dự án, mật độ dân cư…Đặc biệt, đã qua thời mua shophouse lướt sóng để kiếm tiền chênh, nếu xác định đầu tư trung và dài hạn nhà đầu tư cần thận trọng với dòng tiền, cũng như tỷ suất lợi nhuận nếu đầu tư cho thuê.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) lại cho rằng, shophouse ở Hà Nội và TP.HCM đang rơi vào tình trạng "thất sủng" nhưng về lâu dài, với tiềm năng của ngành bán lẻ, shophouse dự kiến vẫn là một trong những phân khúc đáng quan tâm. Nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và tiềm lực vẫn khẳng định đây là phân khúc được giới đại gia ưa chuộng, với tiêu chí "mua kỳ vọng, bán tương lai".