Nhà đang ở bỗng dưng bị cầm cố: Hệ quả của tình trạng "bán lúa non"

Nhiều ngày gần đây, dư luận đang xôn xao về việc cư dân của 214 căn hộ tại chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú, TP.HCM) “bỗng dưng” nhận được thông báo của Ngân hàng TMCP Việt Á - chi nhánh TP.HCM (Việt Á TP.HCM) cho biết sẽ thu hồi tài sản để xử lý, thu hồi khoản nợ vay 270 tỉ đồng đã quá hạn 12 năm của chủ đầu tư dự án là Công ty CP Xây dựng công trình 585. Trong khi đó, các hộ dân đã thực hiện 95% nghĩa vụ tài chính với doanh nghiệp, chỉ chờ có sổ đỏ sẽ tiến hành đóng nốt phần còn lại.

Câu chuyện không mới

Thực tế, câu chuyện tại chung cư Phú Thạnh không phải hiếm gặp trên thị trường bất động sản, đã có nhiều dự án chủ đầu tư tiến hành cầm cố toàn bộ dự án tại ngân hàng. 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), luật cho phép các dự án được kinh doanh khi đã hoàn thành hoặc hình thành trong tương lai vay vốn, huy động vốn. Nhưng không cho phép một tài sản được giao dịch 2 lần. Nếu đã cầm cố ngân hàng thì phải giải chấp mới được bán cho khách hàng, nếu không là vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn bất chấp bán hàng cho khách mà không giải chấp, thậm chí không trả nợ, dẫn đến việc ngân hàng siết nợ nhà của người dân. Thậm chí có không ít dự án, chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng rồi vẫn tiếp tục đem căn hộ đó đi thế chấp ngân hàng.

Chỉ đến khi không trả nợ, ngân hàng tiến hành thu hồi tài sản thì cư dân mới “ngã ngửa”. Việc chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng cũng khiến việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ không thể thực hiện được.

Trước đó, nhiều cư dân tại chung cư Linh Đông (TP Thủ Đức, TP.HCM) phản ánh bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ở ngân hàng. Thậm chí, chủ đầu tư đang nằm trong nhóm nợ xấu, ngân hàng cũng đã có thông báo phát mãi tài sản qua hình thức đấu giá. Không những vậy, tiền quỹ bảo trì căn hộ 2% chủ đầu tư cũng chiếm dụng, chưa bàn giao lại cho ban quản trị nhiều năm nay.

Tại báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của UBND TP.HCM cho thấy, thành phố có 60 dự án nhà ở đang thế chấp và chưa xóa chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó có nhiều dự án đăng ký thế chấp với thời gian dài.

Trong số này, có những dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà như: chung cư Bảy Hiền (Q.Tân Bình) thế chấp ngân hàng năm 2008; chung cư Minh Thành (quận 7), chung cư Tân Hồng Ngọc (quận Tân Phú) và chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú) đều thế chấp năm 2010; chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) năm 2011; chung cư Avila (quận 8) thế chấp năm 2016; dự án Dreamhome Luxury (quận Gò Vấp) thế chấp ngân hàng từ năm 2015; khu dân cư Phú Hữu (TP Thủ Đức) thế chấp từ năm 2005…

Trách nhiệm của ngân hàng

Các chuyên gia cho rằng, đây là hệ quả của tình trạng “bán lúa non” căn hộ. Khi mua căn hộ “lúa non”, về mặt giấy tờ dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư nhưng thực chất tài sản đã là của khách hàng. Tuy nhiên, khi vẫn nắm giữ giấy tờ hợp pháp, hành xử thế nào lại dựa vào uy tín, cũng như đạo đức nghề nghiệp của chủ đầu tư.

“Có trường hợp, chủ đầu tư đã thế chấp bất động sản trước, sau đó đem bán cho khách hàng, nhưng khách hàng không biết nhưng cũng có trường hợp thế chấp sau khi đã bán cho khách hàng. Bởi lẽ, khi bán cho khách hàng, hợp đồng mua bán vẫn chỉ lưu trữ ở công ty mà không đăng ký ở bất cứ cơ quan nào, vì vậy ngân hàng và khách hàng không biết tình trạng bất động sản đó đã được bán hay thế chấp chưa. Nhưng cũng không loại trừ trường hợp, ngân hàng thẩm định không kỹ, hoặc “nhắm mắt làm ngơ” cho chủ đầu tư thế chấp”, luật sư Hoàng Lê – Đoàn luật sư Hà Nội cho biết.

Cũng theo luật sư Hoàng Lê, trong trường hợp nào chủ đầu tư cũng đều vi phạm pháp luật, phải truy cứu trách nhiệm hình sự vì đã lừa dối khách hàng. Thậm chí ngân hàng cũng phải có trách nhiệm, không thể vô can.

Đồng quan điểm ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì chủ đầu tư đã lừa dối khách hàng.

“Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và ngân hàng cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ, không quản lý tài sản thế chấp chứ không thể nói không biết việc chủ đầu tư đã bán cho khách hàng. Đặc biệt là với tài sản hình thành trong tương lai thì càng phải giám sát chặt chẽ vì nguồn tiền cho vay phải được sử dụng đúng mục đích”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Hiện trên địa bàn TP.HCM còn khoảng 60.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng, trong đó có nhiều dự án chủ đầu tư đã thế chấp ở ngân hàng nhưng không trả nợ được.

Từ đó, ông Châu đề xuất, khi bị chủ đầu tư lừa dối, ngân hàng và người mua bất động sản phải làm đơn tố cáo ra công an và khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền lợi. Trong trường hợp chủ đầu tư bị xem xét, xử lý trong vụ án hình sự, cần tách bạch trong việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư, của ngân hàng với việc cấp sổ hồng cho người mua nhà.